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Comprar um imóvel na planta tem muitas vantagens, mas pode causar ansiedade, não é? Neste texto, explicamos todas as fases da obra para você acompanhar todo o processo. Confira!

As fases da obra são o conjunto de etapas que se sucedem, uma a uma, do planejamento de um projeto imobiliário até a entrega das chaves para os clientes — sendo que seu avanço está diretamente vinculado aos pagamentos realizados à construtora.
Geralmente, quem comprou ou pretende comprar um imóvel na planta ou em construção tem muita curiosidade para saber o que acontece nas principais fases da obra. Afinal, só assim é possível controlar a ansiedade enquanto aguarda o tão esperado momento de receber as chaves e se mudar para a casa própria.

Se você se identificou com essa situação, acompanhe este post e entenda como funciona cada etapa e quais são os cuidados tomados pelos construtores para garantir a qualidade de seus empreendimentos!

O que é preciso saber por quem ainda está em busca de um imóvel?

Tudo começa com a escolha do imóvel ideal, ou seja, aquele que caiba no seu orçamento e, ao mesmo tempo, corresponda às necessidades atuais e futuras da sua família.

Unidades do Minha Casa Minha Vida, por exemplo, atendem a diferentes perfis de moradores, com variados níveis de renda.
Se você ainda tem dúvidas sobre as vantagens de comprar a casa própria, confira seis motivos para sair do aluguel hoje mesmo! Para facilitar, veja quatro dicas para fazer seu financiamento na Caixa — instituição que oferece os menores juros e os maiores subsídios do mercado.

Com o financiamento aprovado, o contrato de compra e venda é assinado e, finalmente, você pode se dedicar a acompanhar (ainda que online) as principais fases da obra até o momento de organizar a mudança!

Quais critérios orientam as etapas de construção de um prédio residencial?

A construção de edifícios deve levar em conta as condições específicas de cada terreno e, ao mesmo tempo, seguir as determinações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Esse cuidado assegura que todas as exigências em relação à segurança e aos padrões de qualidade serão cumpridas, de modo a prevenir futuros problemas nas estruturas.
Também há normas contra incêndios, relacionadas às redes de eletricidade e de instalações de gás; de resistência para tubulações, paredes, lajes e telhados; de durabilidade, com indicações de prazos para manutenções e substituições de peças etc.Ao respeitar as especificações das matérias-primas e as normas técnicas, evitam-se desperdícios, otimiza-se o andamento da obra e, assim, as construtoras conseguem cumprir os prazos informados aos clientes sem comprometer a qualidade e a segurança do empreendimento!

Quais são as principais fases da obra em um prédio residencial?

Do planejamento do projeto à entrega das chaves, muitas etapas se sucedem. Para saber mais, continue a leitura e conheça o que acontece em cada uma das principais fases da obra. Confira:

Projeto arquitetônico

Antes de a execução dos serviços, propriamente dita, ter início, as grandes construtoras acionam seu time de engenheiros civis e arquitetos, que já estão alinhados com os estilos de empreendimentos.

No caso de construtoras de pequeno porte, no entanto, é preciso contratar um escritório de arquitetura externo, pois elas raramente contam com esses profissionais em seus quadros de funcionários.

Isso faz com que pequenas construtoras demorem muito mais para dar início à elaboração dos projetos, pois para avançar precisam consultar diversos profissionais e fazer inúmeros orçamentos, visto que os custos variam bastante de escritório para escritório.

Depois, ainda é preciso aguardar a aprovação do projeto final na prefeitura, o que, geralmente, demora alguns meses para verificar se tudo está de acordo com o código de obras do município em questão. Só então é feita a matrícula do imóvel e, finalmente, solicitado o alvará de construção.

Projetos complementares

Em qualquer obra, além dos engenheiros civis e/ou arquitetos responsáveis pelo projeto arquitetônico, também é necessário acionar outros profissionais para fazer os chamados projetos complementares.

Entre eles, destacam-se os projetos estruturais; os projetos de instalações hidráulicas (esgoto e redes de água fria e quente); os projetos de instalações elétricas; e os projetos de instalações de telefonia, televisão e internet.

Elaboração do orçamento

Nessa fase, as construtoras recebem os custos com os materiais básicos e de acabamento listados no projeto executivo, bem como as estimativas de gastos com água e energia elétrica, além do aluguel de equipamentos, caso seja necessário.

O orçamento também deve contemplar os valores dos serviços prestados pelos diversos profissionais envolvidos na obra, como pedreiros, eletricistas, encanadores, gesseiros, entre outros.

Para se pautar, as construtoras consideram o Custo Unitário Básico de Construção (CUB/m²), indicador que varia de região para região e conforme o tipo de projeto-padrão executado.

Planejamento da obra

O planejamento da obra é essencial para evitar o desperdício de materiais, a ociosidade da mão de obra e, principalmente, para que o cronograma seja respeitado, ou seja, para que haja o cumprimento do prazo de entrega garantido aos clientes.

Para elaborar um bom planejamento, muitos construtores usam softwares que definem com precisão os custos de cada etapa, a disponibilidade da mão de obra especializada e, até mesmo, as datas de entrega dos materiais.

Serviços preliminares

Com o planejamento definido, tem início o fechamento do terreno para dar privacidade aos trabalhadores, proteger os materiais, as ferramentas e os maquinários, bem como evitar a entrada de pessoas não autorizadas.

Tudo começa com a limpeza do terreno, removendo entulhos, lixos ou qualquer tipo de interferência existente no espaço.

Em seguida, os pedreiros se encarregam de montar o canteiro de obras (também chamado de barracão), uma estrutura temporária na qual serão armazenadas as matérias-primas que precisam ficar protegidas da ação do tempo (sol, chuva, sereno etc). Fazem, ainda, as instalações temporárias de água e energia elétrica.

É nessa etapa que também são executados os serviços de terraplanagem (ligados à movimentação do solo, como aterros, por exemplo).

Já os arquitetos e/ou engenheiros responsáveis se encarregam de montar o chamado gabarito da obra — o que nada mais é do que a indicação do local da obra, com a definição dos eixos para a execução das fundações, das estruturas e das paredes.

Fundações

A execução das fundações marca o início da obra, propriamente dito. Tratam-se de estruturas que servem de alicerce e, portanto, ficam em contato direto com o solo, entrando terra abaixo.

A composição das fundações varia em função do tipo de terreno e das características de cada construção.

Estruturas

São o conjunto de peças estruturais (como sapatas, vigas, pilares, lajes, cintamentos, entre outras) que, juntas, conferem sustentação e dão forma à construção. Para serem montadas, podem ter:

  • armação positiva: na qual as armaduras ficam nas partes inferiores das peças estruturais;
  • armação negativa: aqui, as armaduras ficam nas partes superiores de lajes, vigas e cintamentos;
  • estribos: varões de aço que compõem um circuito fechado e são posicionados de maneira transversal à armadura durante a betonagem — preenchimento com concreto, que é feito à base de uma mistura de cimento, areia, brita e água.

O cobrimento com concreto é necessário para que o aço das peças estruturais não sofra oxidação e perca sua resistência.

Pilares, vigas e lajes

Entre as peças estruturais, os pilares são umas das estruturas mais empregadas. Feitos de concreto armado (concreto com armações feitas com barras de aço), são posicionados na vertical e servem para sustentar o peso das vigas e lajes.

As vigas também são peças estruturais feitas de concreto armado, mas são dispostas na horizontal para receber as cargas das lajes e transferi-las aos pilares.

As lajes, assim como as peças estruturais citadas anteriormente, também podem ser feitas de concreto armado. Preenchidas na horizontal, devem dar conta do próprio peso e das demais cargas, transferindo-as para as vigas.

Alvenaria

Quando as estruturas de sustentação estão montadas, tem início a execução da alvenaria, ou seja, a construção das paredes. Atualmente, a maioria dos projetos usa blocos de concreto ou tijolos cerâmicos.

Para começar a subir as paredes, esticam-se linhas de marcação e monta-se a primeira fiada. Ao término, já é possível visualizar o desenho de todos os ambientes do imóvel.

Depois, é a vez de subir as fiadas das extremidades, que precisam estar alinhadas na horizontal e aprumadas na vertical. Por fim, são assentados os blocos, deixando os vãos para a instalação dos batentes de portas e janelas livres.

Quando se diz que a alvenaria está esquadrejada, significa que o trabalho foi bem-feito, pois as paredes se encontram em ângulos de 90º.

Por fim, são feitos o chapisco e o reboco para deixar as superfícies preparadas para receber os revestimentos — azulejos, pinturas, papéis de parede etc.

Cobertura

A cobertura de uma obra é a fase de montagem do telhado, que pode ser de telhas cerâmicas, metálicas, de concreto, de fibrocimento, entre outras.

Em prédios, no entanto, é mais comum o uso apenas de lajes inclinadas (entre 2% e 3%, para que a água da chuva não empoce e provoque infiltrações) e impermeabilizadas (geralmente com manta asfáltica).

Para completar, são instaladas calhas, rufos e rincões (de PVC, chapa galvanizada, fibrocimento, concreto, entre outros materiais) para a captação e o escoamento da água pluvial.

Instalação elétrica

Essa etapa é conduzida por um eletricista, que passa os fios pelos conduítes, rasga as paredes para colocar as caixinhas e espelhos de tomadas e interruptores, prepara os bocais para instalar as lâmpadas e liga os disjuntores.

Como os imóveis são entregues sem lâmpadas, a escolha de qual tipo instalar fica a critério do proprietário. Mas saiba que para ter uma iluminação eficiente e econômica, o uso de lâmpadas de LED é o mais recomendado.

Instalação hidráulica

A condução dessa fase cabe ao encanador, que é quem fura, com ajuda dos pedreiros, as valas para a passagem dos encanamentos, coloca e liga os canos de águas pluviais e os canos de esgoto e liga a água da rua.

Já a colocação das louças (pia e vaso sanitário), bem como dos metais (torneiras do banheiro, cozinha e lavanderia) pode ser feita nessa etapa ou após a fase da pintura, conforme o planejamento de cada obra.

Instalação de gás natural

Em áreas nas quais há distribuição de GNV, a tubulação da rede de distribuição de gás do edifício pode ser aparente, embutida nas paredes ou enterrada.

Se for aparente, a tubulação de gás deve ficar afastada das demais tubulações ou ser feita com um material isolante elétrico.

Caso seja embutida, deve ficar em espaços vazios (sem a presença de outras infraestruturas) e com aberturas nas extremidades para permitir sua ventilação.

Por fim, se for aterrada, a tubulação deve ser posicionada afastada de outras infraestruturas e a uma profundidade de 0,3 m (onde não há tráfego de veículos nem áreas verdes sujeitas à escavação) ou a 0,5 m (onde esses fatores estão presentes).

Instalação de telefonia, TV e internet

A infraestrutura dos cabos e equipamentos necessários para a recepção de serviços de telefonia e internet, assim como de televisão a cabo, deve seguir as regulamentações da Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel) e as normas da ABNT.

Assim, quando os futuros moradores se mudarem, basta que escolham entre as operadoras que atendem na região e contratem os serviços desejados.

Gesso

A aplicação de gesso no teto é feita pelo gesseiro alguns dias após a conclusão das paredes a fim de garantir que o reboco ou a argamassa já estejam endurecidos. Um serviço bem-feito evita trincas, ondulações, manchas e até desplacamentos.

Já a colocação de sancas (placas de gesso rebaixadas, instaladas entre o teto e as paredes) costuma ser feita posteriormente, quando os proprietários desejam dar um toque mais sofisticado aos ambientes — por menores que sejam.

As sancas podem ser tanto abertas (ideais para quem deseja criar uma iluminação indireta) quanto fechadas (indicadas para quem quer uma iluminação direta, feita por meio do uso de spots embutidos).

Revestimentos e demais acabamentos

O assentamento dos pisos e azulejos, bem como a colocação das pedras (nas bancadas dos banheiros e das cozinhas) não é um pré-requisito comum a todas as obras.

Na maioria dos empreendimentos, os apartamentos novos são entregues com pisos cerâmicos e azulejos básicos, dispostos apenas nas áreas molhadas (banheiro, cozinha e lavanderia). Os demais ambientes costumam ficar somente no contrapiso.

Mas isso não deve ser visto como algo ruim, pois permite que os moradores instalem os revestimentos que preferirem, de acordo com seu gosto, sem a necessidade de fazer grandes reformas, pois os ambientes já estarão prontos para recebê-los.

Os pisos vinílicos, por exemplo, têm sido muito mais usados em quartos e salas do que os pisos cerâmicos tradicionais, pois conferem mais conforto acústico e térmico, além de serem mais baratos e fáceis de limpar.

Esquadrias

A instalação das esquadrias (portas e janelas) é uma das últimas etapas da construção. Para evitar problemas nas aberturas, a colocação deve ser bem-feita.

Geralmente, os apartamentos são entregues sem porta entre a cozinha e a área de serviço. Porém, muitas pessoas decidem instalar uma divisória para evitar que as roupas estendidas no varal fiquem com cheiro de comida.

Nesse momento, é importante optar por um modelo que não tome espaço — algo valioso em apartamentos pequenos. Portas de correr, por exemplo, são ótimas soluções.

Pintura

A pintura é a fase final do acabamento das paredes e do teto. Como se trata de um reboco novo, primeiramente os pintores lixam as superfícies para remover as irregularidades. Em seguida, corrigem pequenas imperfeições com massa corrida, lixando-as, novamente, após secarem.

Já no teto, por conta do elevado poder de absorção do gesso, é preciso dar uma demão de tinta de fundo para fazer o que os pintores chamam de queimar a pintura.

O branco é a cor padrão na qual os apartamentos são entregues pelas construtoras aos clientes. Assim, cada proprietário fica livre para pintá-lo da maneira que preferir!

Áreas externas

A última etapa que envolve o trabalho de empreiteiros é a execução das áreas externas. Além de receberem os pisos antiderrapantes e a pintura, elas, quase sempre, contam com espaços verdes, nos quais há o plantio de grama e o cultivo de pequenos jardins.

Se o empreendimento contar com algum playground ao ar livre, é nessa fase que são colocados os brinquedos para as crianças e os bancos para os pais descansarem enquanto observam seus filhos brincarem.

No entanto, se o playground ficar em um salão fechado, é bastante comum haver o uso de placas de E.V.A. sobre o piso, que amortecem possíveis quedas e, assim, ajudam a proteger os pequenos na hora da diversão.

Limpeza final

Antes de serem entregues, os apartamentos recebem uma limpeza pós-obra para a remoção de vestígios de pó que ficaram nos ambientes após sua construção. Assim, quando forem fazer a vistoria, os clientes conseguem enxergar melhor cada detalhe.

Contudo, depois de receber as chaves, terminar a colocação dos revestimentos e instalar os móveis planejados, vale a pena fazer uma boa faxina antes de se mudar.

Entrega das chaves

O momento da tão aguardada entrega das chaves acontece somente após a conclusão das obras, conforme descrito no contrato de compra e venda do imóvel.

Após fazer o registro do imóvel, com o respectivo pagamento do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso (ITBI) e da Taxa do Registro, a área técnica da construtora agenda uma vistoria com cada proprietário.

Se não for encontrado nenhum problema, o cliente logo recebe as chaves. Para isso, é convocada uma assembleia geral, na qual os moradores também aproveitam para votar e escolher o síndico — cuja primeira tarefa será vistoriar as áreas de uso comum.

Assim, as chaves são entregues apenas após a emissão do Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras (CVCO) pela prefeitura, documento mais conhecido como Habite-se, o qual precisa ser averbado na matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Qual é a melhor maneira de fazer a vistoria do imóvel?

O ideal é agendar a vistoria durante o dia, pois a luz natural ajuda a visualizar possíveis falhas e defeitos nos ambientes.

Também vale a pena levar uma cópia do memorial descritivo para conferir se as marcas e as especificações dos materiais usados são as mesmas listadas no contrato.

Quando estiver no apartamento, observe a pintura e o forro de gesso (onde a presença de manchas pode ser um indício de vazamentos), o caimento dos pisos e o escoamento da água nos ralos e a existência de desníveis em áreas apenas com o contrapiso (o que prejudica a instalação dos revestimentos).

Para testar as tomadas, a maneira mais fácil de checar o funcionamento é plugar um carregador de celular. Já as portas (verifique também as chaves) e as janelas devem abrir e fechar facilmente.

Como visto, todas as fases da obra devem ser executadas com atenção, pois cada uma é importante para garantir a qualidade do empreendimento, bem como assegurar o conforto e a satisfação dos futuros moradores. E você: gostaria de sentir o gostinho dessa espera mais do que especial?

Para se informar sobre apartamentos com condições de pagamento facilitadas e excelente custo-benefício, entre em contato conosco!

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