Muitas pessoas que pensam em comprar um imóvel se deparam com termos financeiros que parecem complicados à primeira vista. O Sistema de Amortização Misto é um dos menos conhecidos fora do mercado imobiliário.

Essa modalidade combina características de diferentes formas de quitação e oferece mais flexibilidade para o comprador.

Segundo dados do órgão de pesquisas FJP (Fundação João Pinheiro), a inadequação habitacional atinge 25% das famílias brasileiras, o que evidencia a importância de conhecer alternativas de financiamento para organizar melhor o bolso.

Essa pode ser uma alternativa interessante para quem busca equilibrar os custos e manter o controle dos pagamentos ao longo do tempo.

Quer saber mais? Neste guia, entenda exatamente o que é esse sistema, como se diferencia de outros modelos populares e como calcular os valores.

Vamos lá?

O que é o Sistema de Amortização Misto (SAM)?

O Sistema de Amortização Misto (SAM) é um método de financiamento que combina elementos do Sistema de Amortização Constante (SAC) e da Tabela Price, o que permite parcelas iniciais mais suaves e quitação progressiva da dívida. Dessa forma, equilibra o impacto dos pagamentos mensais com a redução do saldo devedor.

Por exemplo, imagine que você comprou um apartamento de R$ 200 mil. No SAM, os valores nos primeiros anos de contrato são menores, o que facilita o planejamento do orçamento durante esse período.

À medida que a amortização avança, as parcelas se ajustam e podem diminuir, o que gera economia de juros em comparação a modalidades com contribuições fixas.

Assim, se a primeira obrigação mensal for de R$ 1.800, com o avanço da redução da dívida, os compromissos seguintes se tornam mais equilibrados.

Essa estratégia oferece:

• uma compra mais acessível e controlável, sem alteração da taxa de juros contratada;
• maior previsibilidade monetária, principalmente no começo;
• transição suave para parcelas maiores, o que evita choque financeiro nos meses seguintes;
• maior segurança na tomada de decisão, porque o comprador sabe como o financiamento se desenvolve ao longo do tempo.

Para entender melhor o que é Sistema de Amortização Misto (SAM), é fundamental comparar com os modelos SAC e Tabela Price. Confira a seguir.

Como o SAM se diferencia do Sistema de Amortização Constante (SAC) e da Tabela Price?

O SAC oferece parcelas decrescentes, com amortização constante e juros sobre o saldo devedor, enquanto a Tabela Price mantém parcelas idênticas ao longo de todo o financiamento. Já o SAM combina elementos de ambos, pois inicia com contribuições mais suaves e reduz gradualmente a dívida.

Veja o quadro comparativo:

Sistema	Parcela inicial	Comportamento ao longo do tempo	Impacto para o comprador
SAC	Mais alta	Cai ao longo do tempo	Maior desembolso no início
Price	Média	Permanece fixa	Previsibilidade e menor economia de juros
SAM	Mais baixa	Ajusta-se gradualmente	Combina previsibilidade e economia de juros

Os financiamentos pelo SAC exigem maior desembolso inicial, porém, resultam em economia de encargos ao longo do contrato.

Na Price, os pagamentos se mantêm constantes, o que facilita o planejamento financeiro, mas aumenta o total de custos adicionais, especialmente no início.

Por fim, o SAM equilibra essas características. As primeiras parcelas são mais leves, como na Price, e a dívida diminui progressivamente, o que o aproxima do SAC em termos de economia de juros.

Por exemplo, considere um financiamento de R$ 300 mil com taxa de 8% ao ano:

• SAC: primeira parcela de R$ 2.500, com redução progressiva;
• Tabela Price: valores mensais fixos de aproximadamente R$ 2.100;
• SAM: custo inicial de R$ 1.800, com ajuste moderado nos meses seguintes.

Dessa forma, o Sistema de Amortização Misto oferece uma alternativa intermediária para uma aquisição mais acessível e previsível.

Agora que você sabe como o SAM se diferencia do Sistema de Amortização Constante (SAC) e da Tabela Price, podemos nos aprofundar em uma questão importante: o cálculo das parcelas para descobrir o quanto você pode cobrir em cada mês.

Como são calculadas as parcelas no SAM?

O cálculo das parcelas no SAM soma a amortização com os encargos sobre o saldo devedor. Aplica-se a taxa de juros sobre a dívida para definir o primeiro pagamento. Assim, conforme a quitação do financiamento, o sistema atualiza os valores de cada mês ao longo do contrato.

Vamos a um exemplo prático em que:

• o valor do imóvel é R$ 250 mil;
• com prazo de 30 anos (360 meses);
• taxa de juros anual de 8% (cerca de 0,66% ao mês).

No primeiro mês, os encargos aplicam 0,66% sobre os R$ 250 mil, o que resulta em R$ 1.650. Assim, a parte destinada a reduzir a dívida começa bem pequena, como R$ 350. Ao somar esses dois valores, a parcela inicial fica em aproximadamente R$ 2.000.

No mês seguinte, a obrigação já não é mais de R$ 250 mil, e sim um pouco menor (R$ 249.650), pois uma fração já foi paga. Então, a taxa mensal de 0,66% sobre o novo total fica em torno de R$ 1.647,69.

A amortização sobe um pouco nesse período, como para R$ 380. Portanto:

Parcela do 2º mês = R$ 1.647,69 + R$ 380,00 = R$ 2.027,69.

Percebeu como o custo dos juros já ficou mais baixo?

Lembre-se que esse é apenas um exemplo de como são calculadas as parcelas no SAM. Para descobrir os valores reais para o seu caso específico, você pode consultar as taxas pelo Banco Central e analisar as condições do seu financiamento.

O que significa amortizar um financiamento?

Amortizar um financiamento significa reduzir o valor da dívida aos poucos. Cada parcela que você paga inclui uma parte destinada ao valor principal da compra e outra que cobre os juros do empréstimo.

Funciona de forma proporcional: quanto mais do saldo devedor você quitar, menor será o total de encargos pagos. No entanto, ao liquidar valores menores, os juros serão mais significativos.

Esse processo é importante porque determina quanto tempo você levará para encerrar a dívida e quanto precisará arcar em taxas ao longo do período.

Um planejamento cuidadoso diminui o risco do pagamento se tornar insustentável, um ponto preocupante ao considerar que 68,83 milhões de consumidores estavam negativados no início de 2025, segundo pesquisa do SPC Brasil.

Entendeu como funciona a amortização de um empréstimo pelo modelo Sistema de Amortização Misto?

Mas qual a melhor abordagem? Descubra a seguir.

O que é melhor: amortizar o saldo devedor ou as parcelas?

Quando se fala em amortização, existem dois métodos principais: reduzir o saldo devedor ou as parcelas. Cada uma possui vantagens e desvantagens:

• amortizar o saldo devedor: diminui o total da dívida e o montante de juros pagos. Como resultado, os valores mensais futuros também ficam menores. É indicado para quem deseja quitar o financiamento mais rapidamente e economizar em encargos;
• amortizar as parcelas: nesse caso, o custo absoluto do financiamento permanece o mesmo, mas o pagamento por mês é reduzido. É útil para quem deseja aliviar o orçamento imediato sem alterar o prazo de encerramento do contrato.

No Sistema de Amortização Misto, a escolha entre essas duas estratégias pode influenciar significativamente o planejamento financeiro. Quitar o saldo devedor resulta em economia maior, enquanto focar nas parcelas oferece conforto no orçamento mensal.

A decisão depende das prioridades do mutuário e da capacidade de pagamento ao longo do tempo.

Planeje a compra do seu imóvel com mais segurança!

O Sistema de Amortização Misto combina o melhor dos modelos de financiamento. Recebe destaque por equilibrar previsibilidade e economia de juros, e é uma alternativa interessante para quem planeja adquirir um novo lar.

Uma dica para ter uma ideia melhor sobre valores é utilizar o Simulador de Financiamento da Tenda. A ferramenta mostra o custo estimado a ser financiado pelo banco, tanto o preço médio do imóvel quanto a entrada necessária, valor que pode ser parcelado pela nossa construtora.

Basta preencher informações como localização desejada, sua receita familiar, idade e telefone para receber o resultado.

Se você ainda tem dúvidas sobre o SAM, entre em contato conosco. Nossa equipe de especialistas está pronta para transformar seu sonho da casa própria em uma conquista planejada e segura.