CONTRATO DE FINANCIAMENTO: O QUE É E QUAIS OS CUIDADOS AO ASSINAR O DOCUMENTO

Se você vai financiar um imóvel, saiba que uma etapa importante é a assinatura do documento que valida a negociação entre você, o banco e o vendedor do imóvel. Esse documento é conhecido como contrato de financiamento.

Porém, muitas pessoas têm várias dúvidas sobre o que é e como funciona um contrato de financiamento imobiliário. Então, para esclarecer essas questões, preparamos um conteúdo completo para você financiar sua casa própria com tranquilidade. Acompanhe!

O que é o contrato de financiamento?

O contrato de financiamento é um documento emitido pelo banco que estiver financiando sua casa própria. Nele, é definida a operação financeira, ou seja, o financiamento.

No contrato de financiamento vem descrito que o banco está emprestando os recursos (dinheiro) para o comprador adquirir um imóvel. E mais, que o comprador vai usar o financiamento para pagar o vendedor do imóvel.

Vale destacar que no contrato de financiamento estarão constando todas as condições aprovadas na carta de crédito do comprador, o prazo do financiamento, o número de prestações, os valores, se o comprador participa de algum programa habitacional (como o Minha Casa Minha Vida) e se recebeu algum subsídio, entre outras informações.

Por fim, é importante frisar que o contrato de financiamento é um documento que vale como escritura pública de um imóvel. Dessa forma, assim que todas as partes assinam, o Cartório de Registro de Imóveis da região do apartamento ou da casa que o comprador está financiando registra-o.

A seguir, saiba mais detalhes sobre como funciona o contrato de financiamento.

Como funciona um contrato de financiamento?

A emissão do contrato de financiamento imobiliário com o banco é uma das últimas fases do processo de compra do imóvel. Depois que o comprador e o banco firmarem o documento, resumidamente, será preciso ainda:

• Pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
• Levar o contrato do financiamento ao Cartório de Registro de Imóveis onde o apartamento tem matrícula;
• Pagar as taxas do cartório;
• Fazer o registro da operação na matrícula do imóvel;
• Levar de volta ao banco o contrato de financiamento e o documento de matrícula atualizada do imóvel, para que o crédito seja liberado para pagar o vendedor do imóvel.

Ao assinar o contrato de financiamento, vale lembrar que o comprador já passou pelas seguintes etapas do financiamento imobiliário:

• Análise de crédito: o banco avalia se o comprador tem renda suficiente e um bom histórico de pagamentos para liberar o crédito habitacional;
• Avaliação do imóvel: o banco envia um avaliador para verificar se o imóvel tem condições de moradia e se o valor está de acordo com o mercado;
• Análise jurídica: o banco avalia todos os documentos do comprador, do vendedor do imóvel e da propriedade.

Quanto tempo leva até a assinatura do contrato de financiamento?

De modo geral, a assinatura do contrato de financiamento leva, em média, 30 dias. Esse é o tempo médio desde o primeiro contato com o banco até a assinatura.

Porém, é claro que esse período pode variar de um banco para outro, levando-se em conta o perfil do cliente e possíveis questões que podem surgir durante o processo.

O que avaliar num contrato de financiamento?

Um contrato de financiamento começa com a descrição das partes envolvidas (comprador, banco e vendedor do imóvel) e depois entra nos detalhes do pagamento até a quitação.

Uma vez que a descrição inicial esteja correta, é hora de entender como todo o acordo registrado no contrato vai se realizar na prática.

Como no contrato de financiamento estão todas as informações necessárias sobre a negociação, é preciso ler atentamente os detalhes, incluindo valores, taxas de juros, indexadores, prazos, parcelas e qualquer outro ponto a mais que o banco tiver acordado como condição para oferecer o crédito habitacional.

Todos os pontos negociados entre o comprador, o banco e o vendedor do imóvel devem constar no contrato de financiamento, pois acordos verbais não são válidos em caso de problemas com a Justiça. Isto torna essa prática importante.

Tipos de financiamento

Existem diversos tipos de financiamento imobiliário no Brasil. A diferença é que algumas linhas de crédito são para a compra exclusiva de moradia e outras para financiar qualquer tipo de imóvel. A seguir, confira mais detalhes sobre cada tipo de financiamento imobiliário.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é o mais comum entre os tipos de financiamento imobiliário. Essa linha de crédito habitacional é muito utilizada pelo governo federal nos financiamentos feitos por meio do programa Minha Casa Minha Vida.

Para usar o SFH no financiamento de um imóvel, é preciso atender às seguintes condições:

• O valor do imóvel deve ser de até R$ 1,5 milhão;
• Só é permitido o financiamento de 80% do valor do imóvel;
• As parcelas não podem ultrapassar 30% da renda mensal do comprador do imóvel;
• O imóvel deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis onde está localizado;
• A propriedade deve ser destinada a moradia e precisa estar localizada na região urbana;
• Pode ser um imóvel novo ou usado, desde que esteja na mesma região onde o comprador mora ou trabalha há pelo menos um ano;
• Nos últimos três anos, o imóvel não pode ter sido comprado com o uso do FGTS;
• O comprador pode usar o saldo do FGTS para pagar parte do bem, desde que seja seu primeiro imóvel;
• O prazo do financiamento feito pelo SFH é de até 35 anos.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Já o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é uma opção de crédito que tem o objetivo de atender aos pontos que o SFH não supre, sendo mais flexível que esse último.

Assim como o SFH, para utilizar a linha de crédito do SFI, é preciso atender às seguintes regras:

• Como os recursos utilizados para o SFI são de grandes instituições financeiras e investidores, o imóvel pode custar mais que R$ 1,5 milhão e o financiamento pode chegar a até 90% do valor total da propriedade;
• As taxas de juros são variáveis;
• O comprador pode ser tanto pessoa física (CPF) quanto uma empresa (pessoa jurídica – CNPJ);
• O valor das prestações não é limitado pela renda do comprador;
• É possível financiar qualquer tipo de imóvel pelo SFI, desde moradias até um imóvel comercial, mesmo que o comprador já tenha outro imóvel no seu nome;
• O FGTS pode ser usado para reduzir o saldo devedor do imóvel ou abater até 80% do valor das parcelas em 12 meses;
• O prazo do financiamento feito pelo SFI é de até 35 anos.

Financiamento imobiliário direto com a construtora

De modo geral, é possível financiar um imóvel diretamente com a construtora ou a incorporadora do apartamento ou da casa que você escolheu.

Isso acontece quando o imóvel é vendido na planta ou está em construção. Algumas construtoras entregam as chaves do apartamento quando o comprador já pagou entre 30% e 40% do imóvel. Já o valor restante pode ser financiado com os outros tipos de financiamento que os bancos oferecem.

Aqui na Construtora Tenda você consegue comprar seu apartamento pela internet e também por meio da Loja Virtual Tenda. Isso porque todo o processo de compra até a assinatura do contrato é feito digitalmente. Para saber mais, assista ao vídeo abaixo.

Financiamento imobiliário pelo SBPE

O financiamento imobiliário SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) é feito por meio dos recursos da caderneta de poupança e pode ser concedido tanto por bancos públicos quanto privados.

As taxas de juros do financiamento SBPE variam de acordo com o valor do imóvel. Para imóveis de até R$ 1,5 milhão, as taxas de juros são de até 12% ao ano. Já se a propriedade custar mais que R$ 1,5 milhão, os juros podem ser maiores que 12%.

Outro ponto importante é que, se você usar o FGTS na compra do primeiro imóvel por meio do SBPE, a propriedade deve ser para sua moradia.

Uma vantagem do financiamento SBPE é a possibilidade de financiar um segundo imóvel no mesmo nome. Além disso, o financiamento pode ser para imóvel residencial ou comercial e até feito por pessoa jurídica. 

Valor de entrada

O valor de entrada de um financiamento imobiliário é a diferença entre o valor total do imóvel e o valor financiado que o banco liberou para comprar o imóvel. Em geral, o valor de entrada é cerca de 20% a 30% do preço total do imóvel.

Para ficar mais claro, digamos que você vai financiar um apartamento de R$ 200 mil e conseguiu um financiamento de 80% do valor total do imóvel. Então, o seu valor de entrada será de R$ 40 mil (20% do valor total do imóvel).

Outro ponto importante a avaliar é se as parcelas do imóvel desejado vão caber no seu orçamento. Isso porque o valor das parcelas do financiamento não pode ultrapassar 30% da sua renda familiar, para evitar possíveis apertos financeiros no futuro e comprometer o financiamento.

Vale lembrar que o financiamento imobiliário é uma dívida de longo prazo, e o atraso no pagamento das parcelas pode levar à perda do imóvel. Por isso, é extremamente importante colocar todos os custos na ponta do lápis. Ou seja, antes de assinar o contrato de financiamento, verifique se você vai conseguir cumprir com esse compromisso

Então a dica aqui é fazer simulações online de financiamento. Aliás, aqui na Construtora Tenda temos o Simulador de Financiamento Tenda. Essa ferramenta útil e prática permite que você tenha uma estimativa dos valores das parcelas do financiamento, se você tem direito ao subsídio habitacional e o valor desse subsídio (benefício do Minha Casa Minha Vida), além do preço do apartamento que cabe no seu bolso.

Faça sua simulação de financiamento gratuita ou assista ao vídeo abaixo e aproveite!

Juros e custos adicionais

Ficar atento às taxas de juros definidas no contrato de financiamento e cobradas pelo banco é um ponto importante.

Para ficar mais claro, as taxas de juros podem ser fixas ou sofrer correções durante o financiamento. Se houver correção dos juros, o cálculo é feito com base na Taxa Referencial (TR).

Quando a taxa é fixa, os juros são mais altos, porém permanecem com o mesmo valor durante todo o contrato de financiamento. Já quando a taxa é variável, o valor das taxas de juros pode aumentar ou diminuir ao longo do financiamento, de acordo com as mudanças do mercado financeiro. Logo, representa um risco maior para o comprador do imóvel.

Para evitar surpresas desagradáveis, também é preciso levar em consideração os custos adicionais, como seguros, impostos e gastos com a documentação do imóvel.

O que é o indexador do contrato de financiamento?

O indexador é o índice usado para o reajuste da taxa de juros do contrato de financiamento. Então, para não ser surpreendido depois, a dica é analisar se o contrato prevê atualizações.

Se o indexador for o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), por exemplo, o valor das parcelas pode ser mais baixo. Porém, como esse índice está ligado à inflação, o valor das prestações pode aumentar repentinamente. Isso porque o IPCA muda de acordo com a variação dos preços do mercado.

Já a Taxa Referencial (TR) é fixa e seu Custo Efetivo Total, mais baixo. 

Viu como é importante  fazer simulações com diferentes indexadores para chegar à melhor opção para você? Ah, se precisar de ajuda com os cálculos, já sabe: nós da Tenda estamos à sua disposição!

Sistema de amortização das parcelas

Em geral, a amortização de parcelas é a forma de pagamento que você escolhe para pagar o seu financiamento imobiliário.

Ou seja, na negociação de financiamento, além de escolher qual linha de crédito é melhor para o seu bolso, você precisa optar pelo sistema de correção das parcelas.

Para esclarecer melhor, confira os tipos de amortização de parcelas do financiamento imobiliário:

• Sistema Price – as parcelas são fixas, ou seja, todas as prestações terão o mesmo valor do começo ao fim do financiamento;
• Sistema de Amortização Constante (SAC) – o valor das parcelas diminui ao longo do tempo. Ou seja, a primeira prestação é de maior valor, enquanto a última será a mais barata do seu financiamento, com o menor valor;
• SACRE – é a combinação entre o SAC e o Price. As parcelas parecem uma escada. No começo, as prestações ficam com o mesmo valor durante um tempo e depois vão reduzindo, de acordo com a correção da Taxa Referencial. Ou seja, as parcelas descem um degrau e se mantêm no mesmo novo valor por mais um período.

Seguro obrigatório

Normalmente, é exigido que o financiamento imobiliário tenha um seguro que cubra o pagamento das parcelas caso o comprador pare de pagar o financiamento.

O valor desse seguro obrigatório é calculado sobre o crédito habitacional concedido e não sobre o valor total do imóvel. E mais: o valor do seguro obrigatório varia de banco para banco. Dessa maneira, é muito importante você prestar atenção neste ponto do contrato de financiamento e analisar o peso que terá no seu Custo Efetivo Total (CET).

Custos extras do financiamento imobiliário

Além do contrato de financiamento, é preciso estar atento com relação aos custos adicionais do financiamento imobiliário.

Para ficar mais claro, listamos as principais taxas adicionais que fazem parte do processo do financiamento de imóveis.

• ITBI: o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é uma tarifa municipal cobrada nas operações de compra e venda de imóveis. Esse valor é pago pelo comprador do imóvel, para realizar a transferência do bem para o seu nome.
• Taxa de evolução de obra: é uma tarifa conhecida como encargos de obra de imóveis na planta. São os juros cobrados pelo banco da construtora no financiamento do imóvel, e repassados ao comprador.
• Taxa de corretagem: é o pagamento dos serviços do corretor de imóveis que negociou a venda do seu imóvel. O valor da taxa de corretagem é, em média, 6% do custo total do imóvel. Porém, esse valor pode variar de corretor para corretor.
• Escritura pública: é um documento que o cartório de notas emite para atestar a legalidade da venda do imóvel. Essa documentação é feita nas compras à vista de imóveis e na quitação do financiamento. Já para um imóvel financiado, a escritura não é necessária durante o período de pagamento do empréstimo. Porém, ao quitar o financiamento, o comprador deverá pedir a escritura do seu imóvel.
• Registro de imóvel: após a assinatura do contrato de financiamento, o comprador do bem deve ir ao cartório de Registro de Imóveis da cidade onde está localizada a propriedade. No cartório, a transferência do bem é registrada na matrícula do imóvel. O valor da taxa do registro de imóvel varia entre 3% e 5% do valor total da propriedade.

Outros detalhes e regras do contrato de financiamento

Para concluir, sempre fique atento a tudo o que consta do contrato de financiamento. Em outras palavras, confira todos os dados (os seus, os do banco e os do vendedor do imóvel), as informações dos documentos e, principalmente, possíveis penalidades e direitos em situações já previstas.

Dúvidas sobre contrato de financiamento

A princípio, na hora de assinar o contrato de financiamento, muitas dúvidas surgem, principalmente para quem está comprando o seu primeiro imóvel. Então, listamos as principais dúvidas sobre contrato de financiamento para deixar tudo mais claro. Confira a seguir!

O que fazer depois da assinatura do contrato de financiamento?

Depois da assinatura do contrato de financiamento, você precisa levar o contrato para registrar no Cartório de Registro de Imóveis da região do seu imóvel.

Isso porque o contrato de financiamento funciona como uma escritura pública do imóvel. Então, o registro desse documento no Cartório de Registro de Imóveis valida a compra e a venda da propriedade entre você, o vendedor do imóvel e o banco.

É possível mudar os termos depois de assinar o contrato de financiamento?

Por via de regra, depois de assinar e reconhecer a firma do contrato de financiamento, é muito difícil os termos de compra e venda do imóvel serem alterados.

Por esse motivo é preciso fazer uma análise detalhada do documento e exigir as mudanças necessárias antes de assinar, caso as condições registradas estejam diferentes das oferecidas nas negociações.

Afinal, o contrato de financiamento também é uma escritura pública, documento que valida quem é o dono do imóvel. Então, assim que o contrato de financiamento é registrado em cartório, a transação é consumada. Em outras palavras, o banco já aceitou o imóvel como garantia do financiamento e as mudanças dos termos principais não são viáveis.

O que eventualmente pode ser mudado no contrato de financiamento é a data de vencimento das parcelas e outros itens de menor impacto na transação, como realizar correções simples com um aditivo no contrato.

Assinei o contrato de financiamento. Posso desistir?

A desistência de um contrato de financiamento é um assunto muito delicado. A partir do momento em que um contrato de financiamento é assinado e registrado em cartório, o compromisso está assumido por todas as partes envolvidas.

O que significa dizer que tanto quem está comprando o imóvel como quem está vendendo e quem está emprestando o dinheiro para a compra do bem devem cumprir o compromisso firmado no contrato de financiamento.

Como conseguir a segunda via do contrato de financiamento da caixa?

Existem algumas formas. Uma delas é entrar em contato com o banco que fez o financiamento e pedir a segunda via. Esse contato pode ser feito por telefone, e-mail, site ou aplicativo do banco.

Outra forma, já que o contrato de financiamento foi reconhecido em cartório, é procurar o Cartório de Registro de Imóveis e solicitar a segunda via. Neste caso, normalmente há uma taxa a ser paga. 

Para conseguir a segunda via de um contrato de financiamento da Caixa, você precisa fazer o download do aplicativo do Habitação Caixa. Depois, colocar os dados e procurar pelo contrato do financiamento.

Também é possível procurar a agência da Caixa Econômica Federal onde você assinou o contrato de financiamento.

Quanto custa registrar um contrato de financiamento de imóvel?

Normalmente, é cerca de 1% do valor total do imóvel. Ou seja, se você escolheu financiar um apartamento de R$ 200 mil, você vai pagar cerca de R$ 2 mil para registrar o seu contrato de financiamento.

Vale lembrar que esse valor pode variar de acordo com a região onde está localizado o apartamento ou a casa financiada. Por isso, é importante consultar essa informação diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da sua região.

Quais são as principais cláusulas do contrato de financiamento?

Como já mencionamos, o contrato de financiamento é um documento muito importante e com diversos detalhes. Porém, poucas pessoas sabem o que consta desse documento.

Em resumo, confira as principais cláusulas que um contrato de financiamento deve conter:

• Qualificação (apresentação) das partes envolvidas no financiamento;
• O valor do imóvel;
• A descrição da propriedade;
• Os documentos das partes;
• Os valores de entrada e do financiamento;
• Se o imóvel for usado, a desocupação do imóvel;
• Cláusula penal estipulando as multas caso uma das partes não cumpra o que está no contrato;
• Assinatura de todas as partes.

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