Ao planejar a compra de um apartamento, entender as modalidades de crédito é essencial para tomar decisões seguras. A escolha entre financiamento de juros simples ou composto pode parecer apenas um detalhe, mas impacta o valor final do imóvel.

Muitas pessoas acreditam que basta aceitar as condições que a instituição financeira oferece, porém, o método de cobrança dos acréscimos altera significativamente o custo das parcelas.

Segundo pesquisa realizada pela Onze, fintech de Saúde Financeira e Previdência Privada do Brasil, 59% dos brasileiros não sabem como organizar o orçamento. Ter clareza sobre esse tema ajuda a evitar surpresas e permite um planejamento financeiro mais sólido.

Neste artigo, descubra o que é juros simples e composto, qual a diferença entre essas opções, como calcular os valores e como identificar qual é a alternativa mais adequada para a sua realidade.

Vamos lá?

O que significa financiamento de juros simples ou composto?

Ao contratar um empréstimo para a compra de um imóvel, a instituição financeira aplica encargos adicionais de métodos variados. O termo financiamento de juros simples ou composto refere-se à forma como a cobrança incide sobre o saldo devedor, o que influencia quanto você pagará ao final.

Ou seja, o que muda entre essas modalidades não é somente o custo da taxa, mas a maneira como os valores se acumulam ao longo do tempo.

No caso dos juros simples, o acréscimo é constante. Já nos compostos, cresce gradualmente a cada período.

Entender essas formas de cobrança é crucial porque resultam em trajetórias financeiras distintas. Enquanto uma oferece maior previsibilidade no pagamento das parcelas, a outra pode gerar crescimento acelerado do saldo devedor se não for administrada corretamente.

Para não restarem dúvidas, entenda em detalhes a diferença entre juros simples e compostos a seguir.

Qual a diferença entre juros simples e compostos no financiamento?

A principal diferença está na forma de calcular os valores. No modelo simples, a taxa incide apenas sobre o custo inicial da dívida. Já no composto, a conta considera o montante acumulado, o que faz a quantia crescer mais rapidamente ao longo do tempo do financiamento.

Confira a explicação de financiamento de juros simples e composto com exemplos.

Juros simples

Aqui, a equação é mais direta: a taxa incide sempre sobre o valor inicial despendido, o que significa que o acréscimo é constante ao longo do tempo, sem aumentar de forma acumulativa.

Essa modalidade é mais comum em situações de curto prazo, como empréstimos rápidos, ou em produtos financeiros com prazos reduzidos.

Por exemplo, imagine que você financie um apê do programa Minha Casa, Minha Vida de R$ 120.000,00 com taxa de 0,5% ao mês, em juros simples, durante 60 meses (5 anos).

Assim, cobrirá R$ 600,00 de encargos em cada parcela, do início ao fim da dívida, sem alterações, o que resulta em um total de R$ 36.000,00 adicionais ao final do período.

Juros compostos

Nesse método, a lógica é diferente. A taxa incide não apenas sobre o valor inicial, mas também sobre os acréscimos acumulados de períodos anteriores.

Esse tipo de cálculo faz com que a dívida cresça de forma mais acelerada quanto maior for o prazo do financiamento.

Para entender melhor o que é juros composto, considere o mesmo financiamento de R$ 120.000,00 a 0,5% ao mês:

• 1º mês: juros de R$ 600, resultando em um saldo devedor de R$ 120.600,00;
• 2º mês: juros de R$ 603, com saldo devedor de R$ 121.203,00;
• 3º mês: juros de R$ 606, com saldo devedor de R$ 121.809,00.

Ao final de 180 meses (15 anos), o total de encargos pagos soma cerca de R$ 65.000,00 e o custo completo do financiamento fica aproximadamente R$ 185.000,00. Essa estimativa mostra como o compromisso aumenta gradualmente ao longo do tempo.

Esse efeito é exatamente o que chamamos de “juros sobre juros”, em que cada período considera não apenas o valor inicial, mas também os acréscimos anteriores.

Embora a diferença possa parecer pequena, a quantia varia conforme a taxa e o prazo escolhidos para o pagamento.

Trata-se de uma alternativa que pode impactar significativamente o orçamento, já que geralmente resulta em custos mais altos. Porém, também permite maior flexibilidade nas condições de pagamento.

Quer saber como é feito o cálculo de juros de financiamento simples e composto? Descubra a seguir!

Leia também: Taxa de juros no Minha Casa, Minha Vida: quais os valores?

Como é feito o cálculo de juros de financiamento?

O cálculo dos juros em um financiamento depende da modalidade. No simples, multiplica-se o custo inicial pela taxa e quantidade de meses. Nos compostos, realiza-se uma nova conta todo mês com o saldo devedor atualizado, ou seja, o valor inicial mais os juros acumulados dos meses anteriores.

O primeiro método resulta em um valor igual para todas as parcelas, enquanto o segundo faz com que o pagamento dos juros aumente gradualmente ao longo do financiamento.

Entenda como fazer a equação de cada método você mesmo! Primeiro, imagine que para conquistar seu apartamento dos sonhos, é necessário financiar R$ 100.000,00 e que você conseguiu um acordo para 0,8% de taxa.

Em juros simples:

Valor do financiamento × taxa de juros = encargos mensais

Ou seja, 100.000 × 0,8% = R$ 800 adicionais em todas as parcelas

Em juros compostos:

Saldo devedor do mês anterior × taxa de juros = encargos do mês

Ou seja, no primeiro mês: 100.000 × 0,8% = R$ 800

No segundo mês: 100.800 × 0,8% ≈ R$ 806

No terceiro mês: 101.606 × 0,8% ≈ R$ 813

E assim por diante, até o final do financiamento, de forma que os juros aumentem gradualmente a cada mês.

Nesse momento, talvez surja a dúvida: como saber se devo usar juros simples ou composto? Descubra!

Como saber se devo usar juros simples ou composto?

Escolher entre financiamento de juros simples ou composto depende do prazo e do tipo de contrato. O primeiro método pode ser vantajoso em operações curtas, com parcelas fixas e previsíveis. O segundo permite duração mais longa, mas exige planejamento cuidadoso para evitar surpresas no valor total.

Afinal, a inadimplência é um risco: segundo dados da  CNC (Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo), o índice chegou a 30,2% da população brasileira em agosto de 2025, o maior nível desde setembro de 2023.

Para evitar problemas e resolver essa questão, confira os prós e contras de cada tipo de cálculo de juros.

Vantagens e desvantagens de juros simples

• Cálculo previsível e linear.
• Ideal para dívidas de curto prazo.
• Menor risco de crescimento acelerado da dívida.

Porém, raramente as instituições utilizam essa abordagem, pois não oferecem tanta flexibilidade para contratos mais longos, que são mais comuns em financiamentos imobiliários.

Vantagens e desvantagens de juros compostos

• Permite prazos maiores de pagamento.
• Conta com diferentes opções de parcelamento e amortização.
• Ideal para beneficiários do Minha Casa, Minha Vida.

O ponto negativo dessa opção é que a dívida cresce de forma exponencial e requer maior organização das finanças pessoais.

Simule seu financiamento e descubra a melhor opção

Entender como funciona o financiamento de juros simples e composto é fundamental antes de assumir um compromisso importante como a compra da casa própria.

Além dos valores, essa decisão pode influenciar diretamente a tranquilidade financeira da sua família durante o período do contrato.

Cada situação é única: analise sua realidade financeira, compare propostas e simule diferentes cenários antes de escolher.

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Basta preencher informações como localização, receita familiar, idade e telefone de contato para receber o resultado.

Planeje com consciência e dê o próximo passo para conquistar seu apê dos sonhos!