Atualmente, muitas pessoas buscam conquistar a tão sonhada casa própria com a ajuda de linhas de crédito. Neste contexto, é mais do que importante entender como funciona o financiamento imobiliário, com suas etapas e condições de pagamento.

Se adquirir um imóvel por essa modalidade de compra está nos planos, saiba que o mercado imobiliário está a todo vapor. Só em 2024, o setor de construção civil cresceu 4,3%, segundo dados compartilhados pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

No mesmo período, houve um crescimento de mais de 20% nas vendas de apartamentos novos e de 40% nas vendas de imóveis do Minha Casa, Minha Vida. Esse cenário não só expande o acesso a empreendimentos, mas também oferece melhores condições aos compradores.

Para ajudar você a usá-lo a seu favor, preparamos o artigo a seguir. Nas próximas linhas, você confere um guia completo sobre o assunto e, ao final, o passo a passo para solicitar financiamento. Acompanhe!

O que é um financiamento?

É uma forma de crédito composta pelo pagamento de uma parte do valor à vista, popularmente conhecida como entrada, e pela solicitação de um empréstimo a um banco ou a uma empresa credora, para pagamento parcelado do restante. Existem diversas linhas de crédito disponíveis no mercado, sendo que as mais comuns são:

• imobiliário;
• estudantil;
• de veículos;
• de máquinas e equipamentos, oferecidas exclusivamente pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES).

Na sequência, você confere o que é um financiamento imobiliário e suas principais características, como tipos, motivos para solicitar e documentos necessários.

O que é financiamento imobiliário?

Trata-se de uma das maneiras mais comuns de comprar um imóvel no Brasil. Essa forma de pagamento consiste em uma linha de crédito exclusiva para a aquisição de residências que permite o parcelamento em longo prazo, o que democratiza o acesso à tão sonhada casa própria.

Além dos modelos tradicionais, feitos com um banco ou outra instituição financeira que age como credora, o público conta com outras opções.

Uma das mais populares é o Minha Casa, Minha Vida, do Governo Federal. No programa federal, é disponibilizado um valor para auxiliar pessoas de baixa renda no pagamento de seu imóvel, além de créditos especiais disponibilizados pela Caixa Econômica Federal.

Agora que você entendeu o que é, confira como funciona um financiamento imobiliário no próximo tópico.

Como funciona o financiamento imobiliário?

Funciona como um empréstimo de longo prazo, geralmente de décadas, a ser usado exclusivamente na compra de um imóvel. No financiamento, o crédito não vai para as mãos do solicitante: é repassado diretamente para o vendedor, enquanto o comprador fica responsável por quitar as parcelas acrescidas de taxas e juros.

A aprovação depende de diversos fatores, como a apresentação de certos documentos e a comprovação de renda para análise em relação aos requisitos mínimos da solicitação do comprador.

Nos casos específicos dos imóveis, é necessário oferecer uma entrada que corresponda a pelo menos 20% do valor total do imóvel. Os 80% restantes podem ser financiados de diversas formas e em diferentes instituições financeiras.

Para aprofundar o entendimento sobre como funcionam os financiamentos imobiliários, é importante mencionar que são compostos por diversas etapas, como as que detalhamos a seguir.

Quais são as etapas do financiamento imobiliário?

A primeira é a simulação do financiamento, que permite ao comprador ver o valor total, já com juros, e o valor das parcelas. Na sequência, é necessário:

• análise de crédito para verificar a capacidade de quitar a dívida;
• avaliação da propriedade para checar o estado do imóvel;
• assinatura do contrato;
• registro em cartório.

Entenda melhor.

1. Simulação de financiamento

O passo inicial inclui informar ao banco a renda e o valor do imóvel para verificar se as condições se encaixam nos limites oferecidos pelo credor.

Essa parte é indispensável porque é necessário ter um planejamento financeiro para que a renda mensal não seja totalmente comprometida com o pagamento das parcelas. Aliás, os boletos não podem comprometer mais do que 30% da renda familiar.

Para auxiliar você com as estimativas de valores e com o planejamento financeiro, a Tenda desenvolveu um simulador de financiamento.

A ferramenta funciona como uma espécie de jogo onde em poucas perguntas você consegue ter uma estimativa de valores para financiamento. Também é possível visualizar quais apartamentos da Tenda estão dentro do seu orçamento e se você tem direito ao subsídio do Governo Federal.

Saiba como usar o simulador de financiamento da Tenda agora mesmo:

2. Análise de crédito

Após a simulação de pagamento, chega o momento de solicitar uma análise de crédito.

Esse processo é feito pelas instituições financeiras e avalia se o solicitante tem condições ou não de arcar com as parcelas do empréstimo, mediante históricos de pagamentos de serviços como cartão de crédito, crediários, limites de cheque especial, empréstimos e financiamentos anteriores.

3. Avaliação da propriedade

Trata-se de um laudo de avaliação do imóvel elaborado por técnicos especializados e utilizado como forma de garantir a definição do valor da propriedade. Na prática, serve para garantir que a transação seja realizada de forma regular e respeite as regras do mercado.

Pode acontecer das avaliações estipularem um valor bem abaixo do valor pedido pelo vendedor. Contudo, a dinâmica é trabalhada pelos bancos e pelas credoras como uma forma de proteção em relação às instabilidades no mercado imobiliário.

4. Assinatura de contrato

A etapa final, após a aprovação da linha de crédito ao comprador, é a fase contratual. Aqui, as instituições financeiras elaboram o contrato e convidam o comprador para uma entrevista. Nesse ponto, são definidos o sistema de amortização e o tipo de financiamento.

Após a elaboração do contrato, ocorre a assinatura do documento com a presença de todas as partes envolvidas, o que requer o pagamento de uma taxa que varia conforme a instituição financeira selecionada pelo comprador.

5. Registro em cartório

Por fim, após a assinatura das vias, o contrato deve ser encaminhado a um cartório. Por lá, será necessário fazer um registro, que também conta com uma taxa de pagamento que varia conforme o cartório.

Em seguida, o comprador deve enviar novamente a documentação à instituição financeira, que realiza uma última análise para, enfim, liberar o pagamento ao vendedor do imóvel. Esse processo pode demorar até cinco dias úteis para ser finalizado.

Explicado como funciona o financiamento imobiliário e todas as suas etapas, confira quais são as principais linhas de crédito para compra de imóveis.

Quais os diferentes tipos de financiamento?

Os mais comuns são:

• Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que usa recursos do próprio comprador;
• Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que oferece mais flexibilidade na negociação;
• Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que usa recursos captados pelas instituições financeiras;
• Minha Casa, Minha Vida, programa do Governo Federal;
• financiamento direto com a construtora.

Entenda mais detalhes sobre cada um desses tipos a seguir.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi desenvolvido em 1964 para facilitar a aquisição de moradias para uma grande parcela da população brasileira. Esse sistema utiliza os recursos provenientes da conta poupança e do saldo do FGTS para a compra e construção de residências próprias.

Esse tipo de financiamento imobiliário permite obter no máximo 80% do valor total do imóvel, o que já inclui as despesas adicionais. Adicionalmente, existem os seguintes requisitos:

• Custo Efetivo Máximo (CEM): de até 12% ao ano;
• valor de avaliação do imóvel: de até R$ 1,5 milhão;
• Custo Efetivo Total (CET) que considera a inclusão de alíquotas e seguros, como os de morte, DFI e MIP.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Esse é um sistema simplificado que permite a compra de imóveis sem muita burocracia. Dessa maneira, é possível obter uma propriedade com melhores taxas e possibilidades de negociações com as instituições financeiras.

Contudo, vale lembrar que o FGTS não está disponível como parte do pagamento do imóvel nessa modalidade de financiamento.

Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo é um conjunto de instituições financeiras regulamentado pelo governo brasileiro que opera como um sistema de captação e concessão de recursos para o financiamento imobiliário no país.

O SBPE funciona por meio da captação de recursos da poupança e de outras fontes, como letras de crédito imobiliário (LCI).

Assim, há o direcionamento dos recursos que permitem o financiamento imobiliário. O SBPE permite que os indivíduos possam obter empréstimos com taxas de juros mais baixas e prazos mais longos, o que facilita o acesso à moradia.

Minha Casa, Minha Vida

O Governo Federal desenvolveu o principal programa habitacional para facilitar a compra da casa própria pela população brasileira de baixa renda.

Entre as principais vantagens de se utilizar desse programa, estão: utilização de subsídio e do FGTS para quitação do imóvel, composição de renda, entre outros benefícios.

Não podemos deixar de lembrar que, aqui na Tenda, financiamos nossos apartamentos em parceria com o programa Minha Casa, Minha Vida.

O que é um subsídio do Governo?

É um apoio financeiro para que famílias de baixa renda tenham acesso à casa própria. Na prática, o Governo Federal se encarrega de pagar uma parte do valor total da compra, o que possibilita a redução do valor de entrada e das parcelas de financiamento a serem pagas pelo comprador.

Atualmente, o programa Minha Casa, Minha Vida é uma forma de subsídio oferecido pelo Governo Federal.

Contudo, o comprador deve atender a alguns requisitos, principalmente relacionados à renda, para ter acesso a este auxílio durante a compra do imóvel.

Financiamento com a construtora

Por fim, ainda há a possibilidade de financiar um imóvel diretamente com a construtora. Em geral, essa prática ocorre quando a casa ou o apartamento está na planta ou em construção.

Nesse cenário, a construtora concede as chaves após o comprador ter pago cerca de 30% a 40% do valor do imóvel, enquanto os tipos de financiamento mencionados anteriormente possibilitam o financiamento do valor restante.

Vale ressaltar que, neste caso, o prazo de financiamento costuma ser mais curto, o que resulta em prestações mais elevadas.

No entanto, financiar um imóvel por meio da construtora é uma opção para aqueles que não obtiveram crédito bancário.

É importante informar também que as condições podem variar de uma construtora para outra. Portanto, é essencial obter todas as informações relevantes antes de dar início ao processo de financiamento da sua nova residência.

No próximo tópico, você fica por dentro do que é exigido para dar entrada no pedido de crédito e, em seguida, dos documentos obrigatórios. Confira!

O que precisa para fazer um financiamento?

Ter pelo menos 18 anos, comprovar renda suficiente para arcar com o pagamento das parcelas e estar com o CPF regularizado. Ou seja, não pode estar negativado no momento da solicitação do financiamento. Ter um cadastro positivo em um órgão de proteção ao crédito também aumenta as chances de aprovação.

Esses registros podem ser feitos em órgãos como Serasa e SPC e reúnem todas as informações relacionadas ao histórico de cumprimento ou não de pagamento de créditos por parte de uma pessoa física.

Quais são os documentos para fazer um financiamento imobiliário?

Ao dar entrada no pedido de crédito, o comprador deve apresentar:

• RG;
• CPF;
• carteira de trabalho;
• comprovantes de renda atuais para demonstrar que tem condições de pagar as parcelas (trabalhadores autônomos podem apresentar o histórico de movimentação bancária dos últimos meses);
• comprovante de estado civil, como registro de nascimento ou certidão de casamento;
• comprovante de residência atual;
• Declaração do Imposto de Renda.

Além desses documentos principais, a instituição responsável pela linha de crédito pode solicitar variações de outras documentações para avaliar a solicitação.

Também é válido que o comprador consulte a situação da documentação do vendedor e, principalmente, do imóvel. Dessa maneira, você evita surpresas negativas ou pendências que afetem a compra, como dívidas antigas ou problemas com a Justiça que inviabilizam a venda.

Caso ainda tenha dúvidas sobre financiamento imobiliário, assista a esse conteúdo em vídeo em nosso canal do YouTube:

Também é bom saber que existem vários motivos para decidir financiar um imóvel. A seguir, você confere quais são os principais.

Quais são os principais motivos para financiar um imóvel?

O principal é poder ter um lar para chamar de seu e finalmente sair do aluguel. Outros motivos costumam incluir as condições facilitadas de pagamento, a possibilidade de amortizar o saldo devedor e de usar o saldo do FGTS e a composição de renda para facilitar o acesso ao crédito.

Entenda melhor nos próximos tópicos.

Sair do aluguel

A garantia de estabilidade ao deixar de lado o aluguel e ter sua casa própria, além de trazer a sensação de não depender da decisão de terceiros para manter sua moradia, é muito importante.

Além do mais, financeiramente, o dinheiro do aluguel não traz nenhum retorno. Por outro lado, as parcelas do financiamento de um imóvel se revertem em um patrimônio que será da família.

Adicionalmente, existe a liberdade de poder reformar e adaptar a propriedade ao seu gosto para transformar o imóvel em um lar com suas características, o que é mais um motivo para sair do aluguel.

Se você tem dúvidas sobre alugar ou comprar um imóvel, confira o conteúdo especial em vídeo que preparamos para você:

Conquista da casa própria

A conquista da casa própria pode trazer uma melhor qualidade de vida para você e sua família, já que a escolha do imóvel pode oferecer aos moradores conforto, bem-estar e uma melhor adaptação em relação ao dia a dia.

Condições facilitadas

Atualmente, existem diversas condições que facilitam os financiamentos imobiliários. Diversas instituições bancárias e empresas credoras oferecem taxas de juros mais baixas em relação ao padrão do mercado, além do prolongamento do prazo de pagamento e de outras facilidades no pagamento da entrada, como parcelamento.

Amortização de financiamento

A amortização do financiamento imobiliário nada mais é do que a modalidade de financiamento definida durante a contratação do mesmo. Essa amortização possui três modelos diferentes:

1. Sistema Price: todas as parcelas durante o período de financiamento terão o mesmo valor;
2. Sistema SAC: é o sistema mais requisitado do mercado, além de ser conhecido por seu formato decrescente. Com isso, as primeiras parcelas possuem valores mais elevados, enquanto as parcelas finais têm valores mais baixos;
3. Sistema Sacre: conhecido como sistema misto, esse formato mantém os valores iguais durante um período e em seguida os valores começam a diminuir.

Para saber mais sobre amortização de financiamento, confira o conteúdo exclusivo no canal do YouTube da Construtora Tenda!

Usar o saldo FGTS

É possível sacar e utilizar o saldo do FGTS para realizar a compra de um imóvel. Para isso, é necessário o cumprimento de diversos requisitos e apresentação de documentos para que seu saldo seja liberado. 

De modo geral, o prazo médio para liberação desses valores é de 30 a 40 dias após a solicitação. Você pode conferir todos os detalhes e requisitos para solicitação do saldo FGTS para aquisição de imóveis em nosso vídeo:

Composição de renda

A composição de renda é a combinação dos salários de duas ou mais pessoas para conseguir realizar um financiamento imobiliário. Esse processo geralmente ocorre quando um único indivíduo não possui renda suficiente para cumprir os requisitos financeiros necessários para a concretização da linha de crédito.

Assim, a composição de renda é importante, já que as parcelas do financiamento não podem ultrapassar 30% do valor da renda bruta mensal da família.

O financiamento na modalidade composição de renda conta com outros requisitos, como análise de crédito com todas as pessoas envolvidas na composição de renda, avaliações relativas ao imóvel e restrições em relação aos solicitantes.

Por falar em solicitantes, a seguir, você entende como entrar com o pedido de financiamento. 

Como solicitar um financiamento imobiliário?

O passo a passo inclui:

• escolher o imóvel e formular uma proposta de pagamento;
• fazer a simulação para avaliar a situação financeira atual e as condições de contrair essa dívida;
• preparar a documentação e enviar para a análise de crédito na instituição financeira escolhida;
• assinar o contrato e registrar a compra do imóvel no cartório.

Agora que você já sabe como funciona o financiamento imobiliário, saiba que pode contar com a Tenda em todos estes passos.

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