Chegar na etapa do contrato de financiamento significa que a busca pelo imóvel acabou e agora é hora de formalizar tudo. Esse é o momento de colocar no papel o acordo que vai garantir a entrega das chaves do seu apê.

Para que esse momento seja de pura celebração e zero dúvidas, você precisa se sentir no controle do que vai assinar. Os termos técnicos e cláusulas bancárias não precisam ser um obstáculo porque, quando bem compreendidos, são a garantia da sua segurança patrimonial.

Neste artigo, você vai entender como funciona o contrato de financiamento e poderá tirar suas principais dúvidas. Acompanhe!

O que é o contrato de financiamento?

É o documento jurídico que oficializa o empréstimo do dinheiro para a compra do seu apê, com detalhes sobre os direitos e deveres entre você e o banco. Serve como garantia legal da operação e estipula todas as regras que guiarão o pagamento da dívida até a quitação total.

Após a aprovação do crédito e a entrega dos documentos, esse acordo formaliza o passo mais importante rumo à casa própria. Pense nessa documentação como o mapa que guia toda a relação entre você e a instituição financeira, pois é nele que constam as regras do jogo.

Ao assinar, você concorda com os termos para receber o crédito imobiliário. No contrato, ficam estabelecidas todas as condições do negócio de forma evidente, o que inclui:

• o preço total do imóvel;
• o prazo de pagamento;
• o valor da entrada que você combinou de pagar para garantir a compra.

Esse documento traz segurança jurídica para ambas as partes. Para você, garante a posse do imóvel e as condições de pagamento. Para o banco, garante o retorno do valor emprestado com os devidos juros.

Como funciona o contrato de financiamento?

A instituição financeira paga o valor do imóvel ao vendedor à vista e você assume o compromisso de devolver esse dinheiro ao banco em parcelas mensais mais os juros. O próprio apartamento fica como garantia da operação, em um processo chamado alienação fiduciária, até o fim da dívida.

Tudo começa com a análise de crédito. O banco precisa ter certeza de que você possui condições financeiras para pagar as mensalidades sem comprometer sua renda básica, o que protege o seu próprio orçamento familiar de imprevistos futuros.

Nessa etapa de análise de crédito, a instituição financeira avalia seu histórico de pagador para entender os riscos. É justamente nesse momento que verificamos o quanto o nome negativado atrapalha o financiamento, de forma que o ideal é regularizar qualquer pendência antes de enviar a documentação necessária, sabia?

Além da verificação do CPF, o banco analisa a capacidade de pagamento e possível composição de renda. Para garantir que o planejamento caiba no seu bolso, é essencial ler os detalhes com atenção, como ao verificar qual a taxa de juros e o índice de correção monetária (como a TR) que serão aplicados ao longo do tempo.

O nome negativado atrapalha o financiamento e a assinatura?

Sim, pois as instituições financeiras consultam o histórico de crédito para medir o risco de inadimplência antes de liberar qualquer valor alto. Ter restrições no CPF indica dificuldades passadas em honrar pagamentos, o que leva o banco a negar o crédito ou a suspender a emissão do documento final.

Esse cenário ocorre porque o banco precisa de segurança para emprestar dinheiro por um longo prazo, como 30 anos. Se o sistema identifica registros em órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa, o mais comum é ocorrer a reprovação quase automática da solicitação.

Para quem se organiza agora, é fundamental verificar o CPF nos órgãos de proteção ao crédito, pois, infelizmente, o nome negativado atrapalha o financiamento e pode travar a aprovação do crédito habitacional pelos bancos.

A boa notícia é que você pode resolver esse problema. Ao quitar as dívidas e limpar o nome, seu “score” de crédito volta a subir gradualmente. Com o CPF regular, as portas para o seu primeiro apê se abrem novamente.

Quanto tempo leva até a assinatura do contrato de financiamento?

O processo completo costuma levar entre 30 e 90 dias, pois depende da agilidade na entrega da documentação, da avaliação do imóvel pela engenharia do banco e da análise jurídica. Para imóveis na planta costuma ser diferente e muitas vezes os prazos dependem do cronograma de obras da construtora.

A ansiedade bate forte nessa hora, mas cada etapa tem um motivo. Primeiro, o banco analisa seus documentos pessoais e de renda. Depois, avalia o imóvel para garantir que vale o preço pedido. Por fim, emite a minuta do contrato de financiamento para conferência.

O tempo necessário para concluir essa etapa pode variar de acordo com a demanda da instituição financeira e a complexidade de cada caso, mas manter a documentação organizada ajuda a acelerar bastante a aprovação.

Ainda, lembre-se de que a assinatura é apenas uma parte. Após assinar, ainda existe o registro em cartório, que oficializa a transferência da propriedade e libera o dinheiro para o vendedor ou construtora.

Quais são os tipos de financiamento?

No Brasil, os principais sistemas são o SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário). O SFH utiliza recursos da poupança e do FGTS, com taxas menores e limites de valor para o imóvel, enquanto o SFI atende imóveis de alto padrão com taxas livres.

Para quem busca o primeiro apê, o SFH costuma ser a opção mais vantajosa. Esse engloba a maioria dos programas de incentivo e permite o uso do seu Fundo de Garantia (FGTS) para abater o saldo devedor ou diminuir o valor das parcelas.

Em modalidades facilitadas, como as que a Tenda oferece por meio do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, as condições são diferenciadas, mas você deve sempre confirmar qual a taxa de juros e o índice de correção monetária (como a TR) para ter total controle do seu orçamento.

Ainda, há o financiamento imobiliário direto com a construtora. Essa é uma opção que permite conquistar condições mais flexíveis de pagamento.

Já o financiamento imobiliário do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é feito por meio dos recursos da caderneta de poupança. Pode ser concedido tanto por bancos públicos quanto privados.

Escolher o tipo certo faz diferença no valor final que você paga, por exemplo. Desse modo, simule as opções e veja qual oferece o valor de pagamento mais confortável para a sua realidade atual.

Quanto pagar de entrada?

Geralmente, os bancos financiam até 80% do valor do imóvel, o que exige que você tenha cerca de 20% do preço total para dar como entrada. Esse valor deve ser pago com recursos próprios ou com o FGTS diretamente à construtora ou vendedor antes da liberação do recurso bancário.

Para muitos brasileiros, juntar esse montante representa o maior desafio da compra. Porém, existem alternativas para quem ainda não tem todo o dinheiro guardado, especialmente no caso de imóveis na planta.

Na Tenda, sabemos que esse início pode parecer pesado, por isso trabalhamos para facilitar a conquista do seu sonho. Entre as opções, muitas vezes permitimos o parcelamento do valor da entrada para que a quantia caiba no seu bolso sem apertos.

Também temos o Simulador de Financiamento Tenda. Essa ferramenta útil e prática permite que você tenha uma estimativa dos valores das parcelas do financiamento, além do preço do apartamento que cabe no seu bolso. Assista ao vídeo abaixo e saiba mais!

Juros e indexadores: como influenciam o financiamento?

Os juros representam o custo do dinheiro emprestado, enquanto os indexadores atualizam o saldo devedor conforme a inflação ou variações econômicas. Juntos, compõem o valor da sua parcela mensal e determinam o quanto você pagará ao final do prazo que foi definido no contrato com o banco.

As taxas de juros podem ser fixas ou variáveis ao longo do financiamento. Juros fixos, embora mais altos, mantêm o mesmo valor durante todo o contrato, garantindo previsibilidade. Já os juros variáveis sofrem correções baseadas na Taxa Referencial (TR) e podem aumentar ou diminuir conforme as oscilações do mercado financeiro, representando um risco maior para o comprador.

Para saber qual a taxa de juros e o índice de correção monetária (como a TR), também é preciso conhecer os índices de reajuste. Entre os principais, estão:

• IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo): o valor das parcelas pode ser mais baixo. Porém, como esse índice está ligado à inflação, o valor das mensalidades pode aumentar rapidamente;
• Taxa Referencial (TR): é fixa e seu Custo Efetivo Total, mais baixo. 

Assim, é importante fazer simulações com diferentes indexadores para chegar à melhor opção para você. Ah, se precisar de ajuda com os cálculos, já sabe: nós da Tenda estamos à sua disposição!

Qual a taxa de juros e o índice de correção monetária (como a TR)?

A taxa de juros varia conforme o banco e o perfil do cliente, geralmente entre 7% e 15% ao ano no SFH, enquanto a TR (Taxa Referencial) é o índice mais utilizado para correção. Existem opções atreladas à inflação (IPCA) ou à poupança, mas exigem cuidado extra.

Saber a diferença entre juros fixos e variáveis protege seu bolso. Nos contratos da Tenda e do programa Minha Casa, Minha Vida, as taxas costumam ser reduzidas, o que facilita o acesso à moradia digna.

Essa definição também impacta diretamente o valor final da sua conquista, então não deixe de perguntar ao consultor qual a taxa de juros e o índice de correção monetária (como a TR) antes de assinar a papelada.

Na prática, o ideal é buscar estabilidade. Taxas atreladas à inflação podem parecer baixas no início, mas se a economia oscilar, sua mensalidade pode subir muito. A TR oferece um histórico mais previsível para quem busca segurança a longo prazo.

Quais as formas de amortização de parcelas?

As duas tabelas mais usadas são a SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Price. Na SAC, as parcelas começam maiores e diminuem com o tempo, pois você abate a dívida mais rápido. Na Price, o valor da mensalidade se mantém fixo, mas o saldo devedor cai mais devagar.

A escolha depende das suas finanças. Se você pode pagar um pouco mais agora para ter alívio no futuro, a SAC costuma ser financeiramente mais inteligente, pois o total de juros pagos é menor. Se precisa de uma parcela inicial menor para caber no salário, a Price ajuda na aprovação.

Independentemente da tabela, o importante é manter os pagamentos em dia para evitar surpresas desagradáveis previstas no contrato de financiamento.

Quais as multas e encargos por atraso no pagamento?

Em caso de atraso, o banco cobra multa de 2% sobre o valor da parcela, mais juros de mora de 1% ao mês calculado por dia de atraso. Ainda, há a incidência de atualização monetária e possíveis despesas com cobrança extrajudicial ou honorários advocatícios se a dívida persistir.

Atrasar o pagamento gera uma bola de neve. O sistema bancário é rígido quanto aos prazos e as penalidades começam a contar já no dia seguinte ao vencimento, o que encarece a mensalidade e pode comprometer o orçamento do mês seguinte, por exemplo.

Para evitar esse tipo de situação, uma possibilidade é colocar o pagamento do financiamento em débito automático. Assim, você garante que a quitação ocorra na data certa, sem risco de esquecimento e sem pagar nada além do combinado.

Como funcionam os juros de mora?

Funcionam como uma penalidade pelo tempo que o banco fica sem receber o dinheiro, calculados diariamente sobre o valor da parcela vencida. Ao contrário do que ocorre com a multa fixa, os juros de mora crescem a cada dia que passa e tornam a dívida cada vez mais cara.

Se você atrasar 10 dias, pagará juros proporcionais a esses 10 dias. Se atrasar 30, o valor aumenta. É um mecanismo para incentivar a pontualidade e compensar a instituição pelo atraso no recebimento dos recursos.

Fique atento: após certo período de inadimplência (geralmente 30 dias), o banco pode iniciar os procedimentos legais de notificação, o que traz custos adicionais de cartório para você.

Riscos de perda do imóvel por inadimplência

Como o imóvel fica em alienação fiduciária, o bem pertence ao banco até a quitação. Se houver atraso superior a 90 dias (geralmente três parcelas), a instituição pode consolidar a propriedade em seu nome e levar o imóvel a leilão extrajudicial para recuperar o valor emprestado.

Esse é o cenário que ninguém quer enfrentar. A lei permite que o banco retome o bem de forma muito mais rápida do que antigamente, sem precisar de um longo processo judicial. Por isso, a prioridade número um deve ser o pagamento do apê.

Se perceber que vai apertar, procure o banco antes de atrasar. Muitas vezes é possível renegociar prazos ou usar o FGTS para pagar parcelas em atraso, o que evita o risco de perder sua conquista.

O que acontece se precisar quitar o financiamento antecipadamente?

Você tem o direito garantido por lei de quitar sua dívida total ou parcialmente a qualquer momento, com o desconto proporcional dos juros que seriam cobrados sobre as parcelas futuras. Isso significa que você paga apenas o valor do capital principal restante, sem as taxas do período que foi antecipado.

Essa é uma das melhores estratégias financeiras para quem recebe um dinheiro extra. Ao antecipar, você deixa de pagar juros sobre o tempo que não usou o dinheiro do banco. Assim, o custo total do imóvel cai bastante.

Dessa forma, muitas pessoas não sabem, mas entender o que acontece se precisar quitar o financiamento antecipadamente pode ser uma ótima notícia para o seu bolso. Para fazer esse pagamento antes do prazo, basta solicitar o boleto de quitação ou de amortização extraordinária ao banco. 

A instituição é obrigada a fornecer o cálculo e emitir a guia para pagamento em poucos dias.

Como funciona o desconto de juros na antecipação?

O desconto ocorre pela exclusão dos juros futuros, o que traz o valor da dívida para o presente. O banco retira do saldo devedor toda a cobrança de juros que estava prevista para os meses ou anos que você paga adiantado. Assim, cobra apenas o dinheiro que você pegou emprestado.

Imagine que uma parcela de R$ 1.000,00 que vence daqui a 10 anos tenha na verdade, apenas R$ 300,00 de dívida real e R$ 700,00 de juros acumulados. Ao pagar hoje, você pagaria só os R$ 300,00. É assim que o desconto funciona na prática.

O banco ou a construtora deve apresentar o cálculo transparente do valor presente. Deve haver uma explicação exata sobre o que acontece se precisar quitar o financiamento antecipadamente e o quanto você deixará de pagar em taxas administrativas e juros contratuais.

Para simular, use calculadoras de amortização de financiamento. Você verá que pequenos valores antecipados eliminam muitas parcelas do final do contrato de financiamento, o que encurta o caminho para a liberdade financeira.

Amortização para reduzir prazo ou valor da parcela

Ao antecipar pagamentos, você pode escolher entre reduzir o valor das mensalidades mensais e manter o mesmo prazo ou diminuir o número total de parcelas e manter o valor mensal. Reduzir o prazo (tempo) geralmente leva a uma economia de juros maior do que reduzir o valor da parcela.

Se o orçamento estiver apertado, diminuir o valor da parcela ajuda a aliviar as contas do mês. Mas, se o objetivo for economizar dinheiro a longo prazo, cortar o tempo é a melhor pedida, pois você se livra dos juros compostos mais cedo.

Essa estratégia segue a mesma lógica financeira de quando você busca saber o que acontece se precisar quitar o financiamento antecipadamente, pois qualquer valor extra que você paga hoje “mata” uma dívida futura muito maior.

O FGTS é um grande aliado aqui. A cada dois anos, você pode usar o saldo do fundo para amortizar o saldo devedor, escolhendo entre diminuir o prazo ou o valor do encargo mensal.

Quais são os custos extras do financiamento imobiliário?

Além da entrada e das parcelas, reserve dinheiro para ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), taxas de registro em cartório (RGI) e avaliação do imóvel pelo banco. Esses custos costumam representar entre 4% e 5% do valor do imóvel e devem ser pagos à vista na hora da assinatura.

Na prática, o planejamento precisa ir além do valor do apê. O ITBI é um imposto municipal obrigatório para transferir o imóvel para o seu nome. Já o registro no cartório torna pública a sua propriedade, então sem pagar isso, o processo não termina.

Para imóveis na planta, há a taxa de evolução de obra. Também é preciso considerar quais as multas e encargos por atraso no pagamento no seu planejamento de emergência.

Na Tenda, de acordo com a promoção vigente e da unidade, é possível ter a documentação grátis (registro e ITBI). Vale muito a pena conferir se o seu apê se encaixa nessa condição, pois representa uma economia gigante.

Por que o seguro é obrigatório?

O seguro habitacional é exigido por lei no SFH para cobrir dois riscos principais: Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI). O contrato garante que a dívida será quitada em caso de falecimento do comprador e protege o patrimônio contra incêndios ou desastres naturais.

Essa proteção serve para os dois lados. Se algo grave acontecer com você, sua família não herda a dívida e não perde o lar. Se o imóvel sofrer danos estruturais, a seguradora cobre os reparos necessários para que a garantia do banco continue valendo.

O custo desse seguro já vem embutido nas parcelas mensais e é recalculado anualmente de acordo com a faixa etária do comprador e o valor atualizado do imóvel.

Verifique se a apólice cobre tudo o que é necessário. Embora seja um custo a mais, traz a tranquilidade de saber que, aconteça o que acontecer, o sonho da casa própria está protegido.

Dúvidas sobre contrato de financiamento

É normal ter perguntas diante de tantas cláusulas e termos técnicos, afinal, comprar um imóvel envolve detalhes jurídicos que não vemos no dia a dia. Esclarecer esses pontos antes de assinar evita dores de cabeça e garante que você faça o negócio com total consciência e segurança.

Reunimos abaixo as questões mais frequentes sobre o contrato de financiamento. Se a sua dúvida não estiver listada abaixo, recomendamos conversar diretamente com um especialista Tenda para ter esclarecimentos personalizados.

O que fazer depois da assinatura do contrato de financiamento?

O próximo passo obrigatório é levar o contrato ao Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade para registrar a alienação fiduciária. Após o registro, você deve devolver uma via registrada ao banco para liberar o pagamento ao vendedor ou construtora, Assim, você poderá receber as chaves.

Sem o registro, o banco não libera o dinheiro, e você tem um prazo (geralmente 30 dias) para cumprir essa etapa. Com tudo pago e registrado, a construtora faz a entrega das chaves e a vistoria final do imóvel, se já estiver pronto.

Lembre-se também de atualizar seu endereço nas correspondências e solicitar a ligação de luz, água e gás para o seu novo apê. A vida nova começa agora!

É possível mudar os termos depois de assinar o contrato de financiamento?

Alterar as cláusulas originais é muito difícil, pois o contrato tem força de lei entre as partes. O que você pode fazer é solicitar a portabilidade de crédito para outro banco que ofereça juros menores ou tentar renegociar o prazo e o valor das parcelas com a instituição atual.

Mudar o índice de correção ou o sistema de amortização (de Price para SAC, por exemplo) raramente é aceito pelo banco, a menos que haja um erro evidente ou uma nova negociação de dívida em caso de inadimplência.

Já a portabilidade é um direito do consumidor e pode ser uma saída inteligente caso o cenário econômico mude e surjam taxas mais atrativas no mercado após alguns anos de pagamento.

Assinei o contrato de financiamento. Posso desistir?

Tecnicamente, o contrato de compra e venda com alienação fiduciária não permite desistência como na compra de imóveis na planta direto com a construtora. Como o banco pagou o vendedor, a dívida existe e o imóvel é a garantia. A solução costuma ser vender o imóvel para quitar o saldo.

A anulação do contrato só ocorre em casos raros de erro grave. Ainda assim, exige sempre a atuação de um advogado especialista.

Como conseguir a segunda via do contrato de financiamento da Caixa?

Você pode acessar a segunda via do seu contrato pelo aplicativo Habitação Caixa, no Internet Banking ou com solicitação direta em uma agência física. Para contratos mais antigos, pode ser necessário abrir um requerimento formal para o banco localizar o documento em seus arquivos e emitir uma cópia.

Hoje em dia, a facilidade digital permite que você tenha o PDF no celular. No App da Caixa, você encontra a opção “Meus Contratos” onde consegue visualizar os detalhes.

Caso não consiga pelo aplicativo, o atendimento telefônico da Caixa também pode orientar sobre o envio da segunda via por e-mail.

Mantenha sempre uma cópia digital salva em nuvem e uma física em uma pasta segura, pois você precisará desse documento para declarar imposto de renda, usar o FGTS ou vender o imóvel no futuro.

Quanto custa registrar um contrato de financiamento de imóvel?

O valor varia conforme a tabela de custas do cartório de cada estado e o valor do imóvel, mas geralmente em torno de 1% do valor da compra. No entanto, para o primeiro imóvel financiado pelo SFH, a lei garante um desconto de 50% nas taxas de registro.

Esse custo é tabelado por lei estadual, então não há como negociar o preço com o cartório. O que existe é o direito ao desconto, que deve ser solicitado por você mediante declaração de que é sua primeira aquisição.

Prepare o bolso para esse momento e exija seu desconto. Leve a declaração preenchida (o banco costuma fornecer o modelo) e economize um bom dinheiro nessa etapa final.

Quais são as principais cláusulas do contrato de financiamento?

As cláusulas essenciais definem o valor da dívida, a taxa de juros, o prazo de pagamento (número de parcelas), o sistema de amortização, a descrição do imóvel dado em garantia e os seguros obrigatórios. Também constam as regras para uso do FGTS, atrasos e as condições para quitação antecipada.

Ler tudo com cuidado é essencial para a segurança do seu patrimônio. Verifique se os dados pessoais estão corretos, se o valor da parcela bate com a simulação e se a data de vencimento é a que você escolheu.

Entre os pontos de maior atenção na leitura do documento, dedique um tempo extra para revisar a cláusula que define os juros, os indexadores e quais as multas e encargos por atraso no pagamento, por exemplo. Assim, você garante que tudo esteja exatamente conforme o combinado.

Se encontrar algo diferente do que foi negociado, não assine e peça a correção imediata. O documento deve refletir exatamente a proposta que fez você dizer “sim” ao seu novo lar.

Então, agora que você entendeu como funciona o contrato de financiamento, que tal realizar o sonho da casa própria com a Construtora Tenda?

Somos parceiros do programa Minha Casa, Minha Vida, que oferece benefícios para facilitar a sua conquista. Confira os apartamentos à venda na nossa Loja Virtual!