O QUE É SALDO DEVEDOR? VEJA COMO FUNCIONA NO FINANCIAMENTO DE IMÓVEL

Você está pensando em comprar a casa dos seus sonhos ou investir em um imóvel, mas o jargão financeiro e os termos complexos parecem um enigma? Não se preocupe, você não está sozinho. Muitas pessoas se sentem perdidas quando se deparam com conceitos como “saldo devedor” no mundo do financiamento imobiliário. No entanto, entender o que é o saldo devedor é crucial para fazer escolhas financeiramente inteligentes ao adquirir um imóvel.

Neste artigo, vamos desmistificar o que é o saldo devedor e como ele funciona no contexto de um financiamento imobiliário. Vamos explicar o conceito de forma clara e acessível, para que você possa tomar decisões informadas e bem fundamentadas ao embarcar na emocionante jornada de compra de um imóvel. 

O que é saldo devedor?

O saldo devedor, em geral, refere-se ao valor que uma pessoa ou entidade ainda deve pagar em um empréstimo ou financiamento. Isso pode se aplicar a vários tipos de dívidas, como empréstimos pessoais, financiamentos de automóveis, financiamentos imobiliários e até mesmo saldos de cartões de crédito.

Por isso, o devedor deve à instituição financeira ou credor o saldo devedor, excluindo os pagamentos que já foram efetuados. Conforme o devedor faz pagamentos regulares, o saldo devedor diminui gradualmente até que o devedor tenha quitado a dívida por completo.

Como funciona o saldo devedor no financiamento imobiliário?

O saldo devedor, dessa vez no contexto de um financiamento imobiliário, é o valor que você ainda deve pagar ao banco ou à instituição financeira após a realização dos pagamentos mensais do empréstimo. Ele representa a quantia que restou do valor total do financiamento.

Para entender melhor, imagine que você comprou um imóvel e obteve um empréstimo para financiá-lo. O valor total do financiamento é o preço do imóvel menos a entrada que você deu. O saldo devedor é a parte desse valor que você ainda deve pagar ao longo do período do empréstimo.

À medida que você faz seus pagamentos mensais, parte desse valor é destinada a cobrir o saldo devedor, e a outra parte vai para os juros e outros encargos. Dessa forma, quando você efetua os pagamentos, o saldo devedor diminui gradualmente, até que, ao final do prazo do financiamento, ele seja completamente quitado.

Entender o saldo devedor é crucial, pois ele afeta diretamente o valor das suas parcelas mensais, o custo total do financiamento e, é claro, o momento em que você será finalmente dono do imóvel. Portanto, ter clareza sobre como esse conceito funciona pode ajudá-lo a tomar decisões  sábias ao entrar no mercado imobiliário.

O que é CET?

Quando se trata de entender o funcionamento do saldo devedor em um financiamento, é essencial que tenhamos também clareza sobre o CET (Custo Efetivo Total), que representa o valor real a ser desembolsado ao longo de um empréstimo ou financiamento. O CET engloba todas as transações de crédito e foi estabelecido em 2007 por meio da Resolução nº 3.517 do Banco Central.

Antes de contratar qualquer tipo de empréstimo, as instituições financeiras são obrigadas a apresentar o custo total do financiamento expresso como uma taxa percentual anual, o CET. O cálculo do CET leva em consideração diversos fatores, incluindo:

• A taxa de juros conforme estipulada no contrato.
• Impostos incidentes sobre a operação financeira, como o IOF.
• Custos relacionados à contratação de seguros.
• Tarifas e taxas diversas cobradas pelas instituições financeiras, que abrangem os custos de análise de crédito e pesquisa.
• Outras despesas associadas à operação de crédito.

Por  isso, é importante observar que o CET não inclui taxas variáveis, índices de preços ou outros elementos que possam mudar ao longo do prazo do empréstimo, conforme estabelecido na resolução. Um exemplo disso é a inflação, que não é considerada no cálculo do CET. Além disso, despesas relacionadas ao objeto do financiamento, como impostos prediais e taxas de registro, também são parte do CET.

Portanto, o CET é o valor final a ser pago em um financiamento. Ele engloba não apenas os juros, mas todos os custos envolvidos na operação de crédito, proporcionando uma visão clara do montante total que será desembolsado por quem adquire a dívida. Isto é, entender o CET é fundamental para tomar decisões financeiras conscientes e evitar surpresas desagradáveis ao contrair empréstimos ou financiamentos.

O que é sistema PRICE e SAC?

Quando se trata de financiar um imóvel, a escolha do sistema de amortização pode ser uma das decisões mais importantes que você terá que tomar. O Sistema PRICE e o Sistema de Amortização Constante (SAC) são duas das opções mais comuns disponíveis para quem busca um financiamento. Mas o que exatamente são esses sistemas e como eles afetam o valor das suas parcelas e o custo total do empréstimo? Venha descobrir!

Sistema PRICE

O Sistema PRICE é uma das opções mais comuns quando se trata de financiar a compra de um imóvel.  Em resumo, ele é uma forma de pagamento de empréstimos ou financiamentos, onde as parcelas são fixas do início ao fim do contrato. Portanto, a principal característica desse sistema é que, embora as parcelas permaneçam constantes, a proporção entre o pagamento dos juros e a amortização do principal varia ao longo do tempo.

No início do contrato, a maior parte do valor da parcela destina-se a pagar os juros, e uma parte menor é utilizada para amortizar o valor principal da dívida. Conforme o tempo passa, essa proporção se inverte, e uma parcela maior começa a quitar o valor principal, reduzindo assim o saldo devedor.

Além disso, uma das vantagens do Sistema PRICE é que as parcelas fixas podem facilitar o planejamento financeiro, uma vez que os valores não sofrem variações bruscas. No entanto, é importante estar ciente de que, como os juros são mais altos no início do contrato, o custo total do financiamento acaba sendo maior em comparação com outros sistemas, como o Sistema de Amortização Constante (SAC). Portanto, ao optar pelo Sistema PRICE, é essencial entender como ele funciona e as implicações a longo prazo.

Sistema SAC

Já o  Sistema de Amortização Constante, ou SAC, também é uma alternativa muito popular. Considerado como uma forma de pagamento de empréstimos ou financiamentos na qual as parcelas são compostas por duas partes: uma parte fixa referente à amortização do principal e outra parte variável relacionada aos juros sobre o saldo devedor. O que torna o SAC diferente do Sistema PRICE, por exemplo, é que as parcelas diminuem gradualmente ao longo do tempo.

No início do contrato, por exemplo, as parcelas são mais altas, pois a maior parte do valor é destinada a pagar os juros sobre o saldo devedor. Conforme o tempo avança, o saldo devedor diminui, resultando em parcelas menores. Isso significa que, ao longo do prazo do contrato, você estará pagando uma proporção maior do valor principal da dívida e uma proporção menor de juros.

Uma das principais vantagens do Sistema SAC é que, ao final do contrato, você paga menos juros em comparação com o Sistema PRICE, tornando-o uma escolha financeiramente eficiente a longo prazo. No entanto, as parcelas mais altas no início do contrato podem representar um desafio financeiro para algumas pessoas, especialmente aquelas com orçamentos mais apertados.

Portanto, a escolha entre o Sistema SAC e outros sistemas de amortização dependerá das suas necessidades, objetivos financeiros e capacidade de pagamento. Este sistema é uma opção inteligente para quem deseja economizar em juros a longo prazo, desde que esteja preparado para lidar com as parcelas iniciais mais altas.

Como o saldo devedor é calculado?

Ao longo de um financiamento, o cálculo do saldo devedor é uma tarefa que pode parecer complexa, mas é essencial para quem está comprometido com o pagamento de uma dívida. Entender como esse saldo é calculado é fundamental para manter o controle das suas finanças. 

Por isso, para compreender esse processo, é necessário levar em consideração que a parcela mensal de um financiamento é composta por duas partes: a amortização e os juros. A forma como esses componentes são calculados depende do sistema de amortização escolhido. No Brasil, os sistemas mais comuns são a Tabela Price e o Sistema de Amortização Crescente (SAC).

No caso da Tabela Price, o saldo devedor é gerenciado de forma mais complexa, já que a dívida leva mais tempo para diminuir. Isso acontece porque a amortização aumenta gradualmente a cada mês, resultando em juros mais elevados no início do contrato.

Por outro lado, o SAC possui uma característica diferente. As parcelas têm amortizações iguais, o que leva a uma redução mais rápida do saldo devedor. Esse sistema é mais indicado para aqueles que não esperam um aumento significativo na renda ao longo do tempo.

Independente do sistema escolhido, o cálculo do saldo devedor pode se tornar complicado, e é aconselhável consultar diretamente o banco ou a instituição financeira para entender como quitar a dívida e gerenciá-la da melhor forma.

Além disso, é importante lembrar que o montante do saldo devedor pode variar ao longo do tempo devido a três fatores principais: o valor das parcelas, o prazo de pagamento e os juros aplicados. Portanto, manter-se informado e consciente dessas variáveis é crucial para um controle financeiro eficaz.

Como calcular o saldo devedor?

Quando se trata de financiar um bem, como um imóvel ou um veículo, é fundamental compreender o funcionamento dos sistemas de amortização. Os dois sistemas mais comuns no Brasil são o Sistema PRICE e o Sistema de Amortização Constante, conhecido como SAC. Vamos desvendar como cada um deles calcula o saldo devedor ao longo do tempo.

Sistema PRICE: Juros sobre o Saldo Devedor

No Sistema PRICE, os juros são calculados com base no saldo devedor de cada mês. Para encontrar esse saldo, subtrai-se a amortização atual do saldo devedor do mês anterior. Obtemos a amortização subtraindo os juros do valor da parcela. Neste sistema, a prestação é fixa ao longo de todo o contrato.

Por exemplo, imagine um financiamento de R$ 20.000,00 dividido em 10 parcelas com uma taxa de juros anual de 5%. No início, a maior parte da parcela é destinada aos juros, com uma amortização menor. À medida que o tempo passa, a proporção muda, e mais é aplicado à amortização, reduzindo o saldo devedor.

Sistema SAC: Amortização Constante e Juros Sobre a Parcela

No Sistema SAC, a amortização é constante, o que torna o cálculo do saldo devedor muito diferente do Sistema PRICE. Os juros são calculados sobre o valor da parcela, não sobre o saldo restante. A cada pagamento, dividimos igualmente o saldo devedor entre as parcelas e adicionamos os juros.

No mesmo exemplo de financiamento de R$ 20.000,00 com uma taxa de juros anual de 5%, o resultado é um saldo devedor que diminui de forma mais constante a cada pagamento, tornando-o uma opção interessante para aqueles que não preveem um aumento significativo na renda ao longo do tempo.

Quais são as vantagens de quitar o saldo devedor?

Quitar o saldo devedor de um financiamento ou empréstimo pode trazer várias vantagens financeiras e pessoais. Mas quais são? Confira a seguir!

Economia de juros:

 Ao quitar o saldo devedor de forma antecipada, você paga menos juros ao longo do tempo. Isso pode resultar em uma economia significativa, principalmente em empréstimos de longo prazo, como financiamentos imobiliários.

Redução do estresse financeiro:

Eliminar dívidas é uma maneira eficaz de reduzir o estresse financeiro. Você não precisa se preocupar com as parcelas futuras e os encargos relacionados à dívida.

Melhora do fluxo de caixa: 

Sem as obrigações mensais de pagamento de empréstimos, você terá mais dinheiro disponível no seu orçamento mensal. Portanto, você pode direcionar isso para economias, investimentos ou outros objetivos financeiros.

Liberação de garantias: 

Em muitos tipos de financiamentos, usamos o bem financiado como garantia. Ao quitar o saldo devedor, você pode liberar essa garantia, o que lhe dá mais liberdade para vender, alugar ou utilizar o bem de outras maneiras.

Construção de patrimônio: 

No caso de financiamentos imobiliários, ao quitar o saldo devedor mais cedo, você constrói patrimônio (equidade) no imóvel mais rapidamente. Isso pode ser benéfico para futuras transações, como a venda da propriedade.

Melhora do Score de crédito: 

O pagamento antecipado de dívidas pode ter um impacto positivo no seu histórico de crédito, melhorando seu score de crédito. Isso pode facilitar a obtenção de crédito a taxas de juros mais baixas no futuro.

Redução de custos adicionais:

Além dos juros, os empréstimos frequentemente envolvem taxas e encargos adicionais. Ao quitar o saldo devedor, você elimina essas despesas adicionais.

Lembre-se de que as vantagens de quitar o saldo devedor podem variar dependendo do tipo de dívida, das condições contratuais e de sua situação financeira pessoal. Antes de tomar a decisão de quitar uma dívida de forma antecipada, é aconselhável analisar os termos do contrato e avaliar como isso se encaixa em seus objetivos financeiros de curto e longo prazo.

Como quitar o saldo devedor?

Agora, vamos explorar em detalhes como você pode quitar o saldo devedor de forma eficaz, econômica e tranquila. Dessa forma, vamos discutir estratégias, melhores práticas e os passos essenciais para se ver livre das dívidas de uma vez por todas. Este é o seu guia completo para alcançar o tão almejado equilíbrio financeiro. Vamos lá!

1. FGTS

Uma informação que muitos desconhecem é que trabalhadores assalariados que possuem mais de 3 anos de registro em carteira, com contribuições contínuas ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e que não possuem imóveis em seus nomes, têm a opção de usar o FGTS para quitar seus financiamentos imobiliários através da Caixa Econômica Federal. Se você atende a esses critérios, o processo de liberação dos fundos é, em geral, simples e rápido.

2. Empréstimo com garantia de imóveis

Se você já é proprietário de um imóvel totalmente quitado, existe a opção de recorrer a um empréstimo com garantia. Ou seja, uma das principais vantagens é que, ao oferecer um imóvel como garantia real à instituição financeira, os juros aplicados costumam ser os mais competitivos do mercado. Isso permite a substituição de parcelas mais elevadas por outras consideravelmente menores. Além disso, a utilização do empréstimo com garantia pode até mesmo possibilitar a venda do imóvel, especialmente quando o financiamento envolve alienação fiduciária.

Portanto, primeiro, entre em contato com o credor e obtenha o saldo devedor atual, considerando quaisquer taxas ou encargos adicionais. Avalie sua situação financeira para determinar se possui os recursos necessários ou se é necessário negociar um plano de pagamento com o credor. 

Após chegar a um acordo, efetue o pagamento do saldo devedor e solicite a documentação que comprove a quitação. Lembre-se de que quitar um empréstimo com garantia de imóvel pode ter implicações fiscais, por isso, é aconselhável consultar um profissional de impostos para entender as consequências específicas em seu caso.

3. Consórcio

Se você faz parte do grupo de pessoas com aquisições de grande porte, tem a opção de utilizar o montante acumulado no consórcio para quitar o seu imóvel. Essa quitação pode ocorrer de duas maneiras: aguardando ser contemplado por sorteio ou negociando a antecipação do crédito diretamente com a administradora do consórcio. Vale ressaltar que, na segunda opção, é importante estar ciente de que podem incidir taxas e multas, uma vez que se estará resgatando o valor antes do prazo originalmente estabelecido.

4. Recursos próprios

Quitar o saldo devedor com recursos próprios é uma opção possível e bastante comum. Quando se refere a recursos próprios, isso significa usar seu próprio dinheiro, economias pessoais ou qualquer outra fonte de renda disponível que não envolva empréstimos ou financiamentos adicionais.

Isso pode ser feito por meio de um pagamento único que cobre o valor total do saldo devedor. Muitas pessoas, por exemplo, optam por essa abordagem quando têm economias suficientes para liquidar a dívida ou quando recebem uma quantia de dinheiro inesperada, como um bônus, herança, ou venda de ativos.

Além disso, uma das principais vantagens de quitar o saldo devedor com recursos próprios é que você não está gerando mais dívidas, o que pode aliviar a pressão financeira no longo prazo. Portanto, você economizará em juros que teria que pagar ao longo do tempo se continuasse o financiamento.

No entanto, antes de efetuar o pagamento, é importante verificar se existem quaisquer penalidades ou taxas associadas à quitação antecipada da dívida. Algumas instituições financeiras podem cobrar uma taxa por antecipação, o que pode afetar o custo total da quitação.

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