Pensando nisso, criamos um guia completo de como você deve declarar sua casa ou apartamento no IR sem nenhuma complicação.

Conteúdo atualizado 14/02/2025.

O que é Imposto de Renda?

O Imposto de Renda é um tributo federal cobrado anualmente sobre a renda de uma pessoa, ou seja, sobre o salário. A ideia é que quem ganha mais, paga mais IR, e quem ganha menos, paga menos; e ainda tem as pessoas que não pagam a taxa. Geralmente, os descontos do Imposto de Renda são feitos no pagamento salarial. Basta verificar o holerite e ver os descontos referente ao IR.

O IR é descontado diretamente do salário, e no ano seguinte, a Receita Federal verifica se o valor retido está correto. Sendo assim, é necessário fazer a Declaração do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), informando todos os ganhos e gastos do ano anterior.

Quem precisa declarar o Imposto de Renda?

Todo brasileiro que possui uma renda acima de R$ 33.888,00 no ano de 2025, que equivale a uma média de R$ 2.824,00 por mês, deve declarar o Imposto de Renda. Desse modo, é muito importante declarar todas as despesas, para evitar multas e quaisquer problemas com as autoridades.

De modo geral, veja quem deve declarar o IR:

• Pessoas que operam na bolsa de valores;
• Quem possui empresa constituída;
• Pessoas que receberam mais de R$ 33.888,00 em rendimentos no ano anterior;
• Quem ganhou mais de R$ 200 mil em rendimentos não tributáveis, isentos ou tributados na fonte;
• Proprietários de bens que totalizam mais de R$ 800 mil;
• Pessoas que possuem uma receita que vem da atividade rural acima de R$ 169.440,00;
• Quem deseja compensar prejuízos de anos anteriores, resultantes de atividade rural;
• Todas as pessoas que venderam imóvel no ano anterior;
• Quem fixou residência no Brasil no ano anterior.

O que preciso declarar no Imposto de Renda?

A princípio, você deve declarar todas as suas despesas e ganhos que teve durante o ano. Especificamente, declare à Receita Federal:

• Seu salário: se você recebeu um salário anual maior que R$ 33.888,00.
• Rendimentos: dinheiro guardado na poupança ou investimentos em que o rendimento anual foi acima de R$ 200.000,00.
• Bens: carro, casa, apartamento, sítio, casa na praia, terreno, etc.
• Custos com estudos: escola das crianças, faculdade, pós-graduação, MBA, mestrado, doutorado, entre outros custos relacionados aos estudos.
• Custos com saúde: pagamento de plano de saúde, exames, etc.
• Atividade Rural: se você teve um renda bruta maior que R$ 169.440,00. Caso você queira compensar algum saldo devedor em impostos, este é o momento.
• Ganhos de capital e operações em bolsa de valores: se, em qualquer mês do ano, você ganhou qualquer dinheiro na alienação de bens ou direitos, sujeito à incidência do imposto, ou realizou operações em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas.
• Estrangeiro que se tornou residente no Brasil: se em qualquer mês do último ano você fixou residência no Brasil, deverá declarar o imposto de renda.

Para onde vai o dinheiro do Imposto de Renda?

De acordo com o Ministério da Fazenda, parte dos impostos arrecadados são destinados às áreas da saúde, educação e programas de transferência de renda, como o “Bolsa Família”. O restante é investido em empregos, habitação, saneamento e infraestrutura.

Como declarar imóvel no Imposto de Renda?

Inicialmente, o procedimento para declarar um imóvel no Imposto de Renda é igual para todos os tipos de propriedades. Então, confira os cincos passos para declarar sua propriedade no IR:

1.  Acesse o programa da declaração do Imposto de Renda e vá até a aba “Bens e Direitos”.
2. Adicione um novo item e selecione o código do imóvel: 11 para apartamento e 12 para casa
3. Preencha os dados do imóvel, incluindo:
   Inscrição Municipal (presente no IPTU)
   Data de aquisição (escritura ou contrato de financiamento)
   Discriminação (detalhes da compra: vendedor, forma de pagamento, valor, etc.)
   Endereço completo e área total
   Número da matrícula no cartório e nome do cartório (se registrado)
4. Revise e complete os campos opcionais para evitar problemas futuros.
5. Finalize e envie a declaração dentro do prazo.

Posso atualizar o valor do imóvel a cada ano?

O valor do imóvel não pode ser atualizado anualmente. Mesmo que a propriedade teve uma valorização com base na correção do valor de mercado, ou de acordo com a variação da inflação. Porém, existem casos específicos que permitem a atualização do custo do imóvel que falaremos adiante neste artigo.

Como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda?

Para declarar um imóvel financiado no Imposto de Renda, o processo é o mesmo que a declaração de uma propriedade quitada. As principais diferenças são no preenchimento do campo “Discriminação”, que deve ter todas as informações do financiamento, como:

• Dados do banco ou instituição financeira que concederam o financiamento com CNPJ;
• Número do contrato de financiamento;
• Valor concedido do financiamento;
• Total do desconto concedido pelo FGTS ou União;
• Valor dos recursos próprios utilizados na compra;
• Valores de entrada;
• Recursos do FGTS empregados na compra do imóvel.

Além das informações do financiamento, também é necessário preencher os dados do imóvel, como suas características, localização e informações do vendedor ou construtora.

Outro ponto importante: não declare o valor da dívida na aba “Dívidas e Ônus Reais”. Como o imóvel financiado fica alienado ao banco até a quitação, ele não se encaixa nessa categoria. Essa aba é exclusiva para dívidas sem garantia de bens.

Quais os valores do imóvel financiado devo declarar no IR?

Declare apenas os valores efetivamente pagos pelo imóvel, e não o total do financiamento. Por exemplo, digamos que você tem um apartamento de R$300 mil. Na compra você deu R$50 mil de entrada e, durante o ano, pagou mais R$ 5 mil em parcelas do financiamento. Nessa declaração do IR referente a esse ano, você terá que declarar R$ 55 mil como valor do bem.

No ano seguinte, some apenas os valores efetivamente pagos no ano anterior ao total já declarado, sem incluir parcelas futuras ou o valor total do financiamento.

Vale lembrar que o banco ou a construtora enviará o informe de rendimentos do imposto de renda em relação ao imóvel.

Além disso, inclua todos os custos de aquisição do imóvel, como taxas de corretagem, ITBI, taxa de registro no cartório de imóveis, eventuais outros custos que te cobraram na construtora ou no banco.

Posso incluir os custos de reforma do imóvel no Imposto de Renda?

Sim. Tenha sempre em mãos os comprovantes de todas as reformas que você fizer na propriedade, principalmente as obras feitas quando o imóvel é entregue pela construtora.

Para exemplificar, digamos que você reformou seu apartamento inteiro e gastou R$100 mil com a obra, sem contar os móveis ou decoração. Então, você guardou todas as notas fiscais da empresa de engenharia, arquitetura, pedreiros, da loja de materiais de construção, etc. Assim, com todos esses comprovantes, você vai somar os custos ao valor do imóvel nessa declaração.

Como declarar no Imposto de Renda o uso do FGTS na compra do imóvel?

Se você usou o FGTS na compra do seu apartamento ou casa, coloque essa informação na aba “Discriminação” na hora da declaração do imposto de renda. Informe o valor que foi utilizado do seu saldo de FGTS. E no caso de um imóvel financiado, essa informação está na primeira página do contrato de financiamento.

Como declarar imóvel com mais de um proprietário no IR?

Se você comprou algum bem imobiliário com mais de uma pessoa, seja algum sócio, cônjuge, ou outra pessoa; todos os proprietários do imóvel deverão declará-lo. Casais sob o regime de separação total de bens devem declarar o imóvel em nome de ambos. Contudo, o valor informado na declaração deve ser correspondente à parte que cada um tem da propriedade.

No caso de uma sociedade, por exemplo, se quatro sócios possuem um escritório, cada um tem uma fatia de 25% da propriedade. Então, todos deverão informar nas suas respectivas declarações o valor referente à sua posse e não ao imóvel todo. Ou seja, digamos que o escritório vale R$ 200 mil, e cada sócio tem direito a 25% da propriedade, então cada um deverá declarar ao IR, R$50 mil referente o imóvel.

Como declarar imóvel no exterior no Imposto de Renda?

Toda pessoa que tem algum imóvel no exterior, precisa declarar a propriedade na aba “Bens e Direitos”, da mesma forma que faria com um imóvel comprado no Brasil.

Para a Receita Federal, o valor do imóvel sempre será o custo da compra. Então, o contribuinte deve calcular o valor da propriedade na moeda em que ela foi negociada. Depois, deve converter o custo para o dólar (baseado na cotação do dólar PTAX do ano-base) e em seguida para reais.

No entanto, se o imóvel ainda não foi pago totalmente, é preciso discriminar quantas parcelas já foram pagas e o valor de cada uma delas até o dia 31 de dezembro do ano base. E não se esqueça, sempre converta os valores pagos em outra moeda para o real, conforme orientação anterior.

Como declarar no Imposto de Renda de um consórcio de imóvel?

Se o consórcio ainda não foi contemplado, declare as parcelas pagas no ano na aba “Bens e Direitos”, usando o código 95 – Consórcio não contemplado.

No campo “Situação em 31/12/2023”, informe o total pago até o final do ano. Entretanto, se o consórcio não foi iniciado no ano de 2024, basta somar a quantia paga nos anos anteriores aos valores pagos em 2024. Mas, se o consórcio foi iniciado em 2024, a coluna “Situação em 31/12/2023” ficará zerada.

Na “Discriminação”, inclua o nome e CNPJ da administradora, o tipo do bem (casa, apartamento, terreno), o número da cota, as parcelas quitadas, lances feitos e prestações a pagar.

Consórcio contemplado: como declarar o imóvel no IR?

Se você recebeu a carta de crédito em 2024, deve dar baixa na ficha do consórcio no programa da Receita Federal. Para isso, importe a declaração do IR 2024 para o IR 2025, e a ficha aparecerá automaticamente.

Na coluna “Situação em 31/12/2024”, deixe em branco e registre as informações no campo “Discriminação”. No caso de lance, informe também nesse campo qual foi o valor do lance.

Por fim, adicione o imóvel na aba “Bens e Direitos”, cadastrando-o como um imóvel quitado.

Como declarar venda de imóvel no Imposto de Renda?

Vender um imóvel é uma grande oportunidade, mas é essencial declarar corretamente a transação no Imposto de Renda. Se a venda gerou lucro, informe o ganho de capital no GCap (Programa de Apuração de Ganhos de Capital) da Receita Federal.

Entretanto, caso o imóvel fosse financiado, o cálculo do ganho de capital deve considerar apenas as parcelas efetivamente pagas. Após apurar o lucro proporcional no GCap, remova o imóvel da ficha ‘Bens e Direitos’ na declaração.

Declaração de venda de imóvel com dois ou mais proprietários

Da mesma forma quando duas pessoas ou mais compram um imóvel, cada um dos antigos proprietários declararão  os valores de venda do bem. Notifique apenas o valor correspondente à parte de cada contribuinte, e não o total do imóvel.

Declaração de venda de imóvel em outro país

Da mesma forma que na compra de um imóvel no exterior, o cálculo da venda considera a moeda usada na negociação.

Depois, converta os valores para dólar e, em seguida, para reais, usando a cotação dólar PTAX do dia 31 de dezembro do ano-base.

Quando ocorre a isenção de Imposto de Renda na venda de imóvel?

Para ter a isenção do Imposto de Renda na venda de um bem, existem três casos em que o ganho de capital com a venda de imóvel é ou pode se tornar isenta. São eles:

• Venda do único imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440 mil – para qualquer tipo de imóvel. Porém, só haverá isenção quando o contribuinte não vendeu nenhum imóvel nos últimos cinco anos.  Registre na ficha ‘Rendimentos Isentos e Não Tributáveis’ do programa da Receita Federal, usando o código 6.
• Venda de imóvel adquirido até 1969
• Venda de imóveis residenciais localizados no Brasil e os recursos destinados para compra de outras moradias situadas no Brasil, dentro de 180 dias. Neste caso, só poderá optar por essa isenção uma vez a cada cinco anos. Registre na ficha ‘Rendimentos Isentos e Não Tributáveis’ do programa da Receita Federal, usando o código 7.

Por fim, mesmo que o ganho de capital com a venda de imóvel for isento de IR, é preciso preencher o GCAP e importar os dados para a declaração do IR. Além disso, o GCAP calcula a possível isenção total ou parcial, para não ter erro.

Sendo assim, se você ainda tem dúvidas de como comprar um apartamento, conheça o Simulador de Financiamento da Tenda. Nesta simulação, você descobre qual apartamento cabe no seu orçamento. Além disso, você confere os valores aproximados das parcelas do financiamento imobiliário.

Por fim, conheça os apartamentos à venda da Construtora Tenda e saiba mais detalhes na nossa Loja Virtual.