Cada sistema organiza a quitação das parcelas de forma única e impacta tanto o valor final quanto a duração da dívida.

Conhecer essas diferenças é essencial para evitar surpresas com aumentos inesperados, economizar em juros e alinhar o pagamento com suas expectativas de renda futura.

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Essa atenção faz diferença: cair na inadimplência é um risco real. De acordo com uma pesquisa do SPC Brasil com a CNDL (Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas), 40,17% dos brasileiros estavam negativados em janeiro de 2025 — o que representa 68,83 milhões de consumidores.

Mas, afinal, o que é amortização e quais são os modelos disponíveis? Neste guia, aprenda tudo o que você precisa saber para tomar a melhor decisão e realizar esse processo com mais segurança.

O que é amortização?

Amortização é a redução da dívida em um financiamento, em que cada parcela cobre uma parte dos juros e a outra abate o valor principal. Assim, o saldo devedor diminui até que o débito seja totalmente pago, o que altera o valor das mensalidades e o prazo para a quitação.

Essa redução gradual da dívida ao longo do tempo segue diferentes sistemas de cálculo, que determinam como as parcelas se comportam durante todo o período. Entenda a seguir!

Quais são os tipos de amortização?

Os principais tipos de amortização são:

• Tabela Price;
• SAC (Sistema de Amortização Constante);
• SACRE (Sistema de Amortização Crescente);
• SAA (Sistema de Amortização Americano);
• Amortização extraordinária.

Entenda cada um!

Tabela Price

Na Tabela Price, também conhecida como Sistema Francês, todas as parcelas têm o mesmo valor do início ao fim do financiamento.

Por outro lado, a composição muda ao longo do tempo: no começo, você paga mais juros e menos do saldo devedor; depois, as taxas diminuem e a amortização aumenta.

Por exemplo: você financia um apartamento de R$ 180 mil em 20 anos. O pagamento pode ser de R$ 1.100 mensais durante todo o período. Nos primeiros anos, a maioria do dinheiro vai para os juros, e só uma pequena parte reduz o débito com o banco. No final, acontece o inverso.

Essa opção é ideal para quem busca previsibilidade no orçamento, já que há a certeza de pagar a mesma quantidade todo mês. Porém, o total pago em acréscimos financeiros é maior do que em outros sistemas.

SAC (Sistema de Amortização Constante)

O SAC é um tipo de amortização decrescente. A parte da mensalidade que abate a dívida do imóvel é constante, enquanto os juros diminuem gradualmente. Como resultado, as parcelas começam mais altas e reduzem com o tempo.

Imagine que você financie o mesmo imóvel de R$ 180 mil em 20 anos. Com esse modelo, o primeiro pagamento poderia ser de R$ 1.400 e o último de R$ 700.

A principal vantagem de escolher o SAC são os juros menores, que tornam o custo total mais econômico. No entanto, é necessária uma renda inicial mais alta para conseguir aprovação, já que os primeiros valores são mais pesados.

SACRE (Sistema de Amortização Crescente)

O SACRE combina características da Tabela Price e do SAC. As parcelas começam mais baixas que no SAC, mas aumentam gradualmente. É indicado para quem está no ponto de partida da vida profissional, tem orçamento mais justo e espera que a renda aumente.

Exemplo: o apartamento custa R$ 150 mil. Após conquistar a aprovação do banco, você começa a pagar R$ 950 mensais, e ao longo dos anos esse valor sobe para R$ 1.200.

Nesse sistema, é fundamental se preparar para os custos futuros.

SAA (Sistema de Amortização Americano)

Também tem como amortizar o financiamento com o SAA, em que o comprador paga somente os juros do empréstimo ao longo do contrato, enquanto a quantia principal fica para o final.

Nesse caso, as mensalidades são bem baixas no início, mas é necessário ter um bom planejamento financeiro para o pagamento elevado no encerramento do prazo, maior que no formato SACRE.

Imagine que você queira quitar um imóvel de R$ 200 mil em 5 anos. Durante esse tempo, é necessário cobrir primeiro as parcelas referentes às taxas, como R$ 700. No último mês, deverá desembolsar os R$ 200 mil de uma vez.

Amortização extraordinária

Nesse modelo, você antecipa o pagamento de uma parte do financiamento para reduzir o saldo devedor. É possível utilizar recursos como o FGTS, restituição do Imposto de Renda, 13º salário ou qualquer valor disponível.

Por exemplo, você comprou um apartamento de R$ 160 mil e, após dois anos, usa R$ 10 mil do Fundo de Garantia para abater o débito. Com esse valor extra, as parcelas mensais reduzem ou o prazo para a quitação fica mais curto.

Trata-se de uma ótima maneira para economizar nos juros e dar mais folga no orçamento.

Ao entender quais são os tipos de amortização de empréstimos, você consegue escolher a opção mais adequada para o seu caso e planejar melhor como assumir esse compromisso financeiro.

Qual tipo de amortização é mais vantajosa?

A resposta para qual tipo de amortização é mais vantajosa depende do seu perfil, da sua situação financeira e dos seus objetivos. Cada sistema atende melhor a um determinado grupo de compradores.

Confira as melhores opções para esses diferentes segmentos a seguir!

Para quem busca previsibilidade no valor

Se você prefere saber exatamente quanto vai pagar todos os meses, a Tabela Price é uma ótima escolha. As parcelas fixas facilitam o planejamento financeiro e são ideais para quem deseja estabilidade.

Para quem deseja pagar menos juros no longo prazo

O SAC é o melhor tipo de amortização​ nesse aspecto, já que oferece taxas menores em relação aos outros sistemas.

Porém, há um ponto de atenção: as primeiras mensalidades são mais altas, então é importante ter uma reserva ou uma renda estável para começar.

Para quem tem renda que pode aumentar ao longo dos anos

O SACRE é ideal para quem está no início da carreira ou espera um crescimento de renda, como jovens profissionais, autônomos ou pessoas com expectativa de promoção no emprego.

As parcelas começam mais baixas e sobem aos poucos, ou seja, acompanham o aumento da capacidade de pagamento.

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Tipos de amortização de financiamento da Caixa

Os principais tipos de amortização de financiamento da Caixa são a SAC e a Tabela Price. No programa Minha Casa, Minha Vida, a instituição adota geralmente o SAC, que reduz o valor das parcelas com o tempo. Esse formato facilita o controle do orçamento e diminui os juros totais.

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