Para explicar melhor sobre as vantagens de utilizar a amortização de financiamento na compra da sua casa, nós preparamos este conteúdo para você. Confira!

Conteúdo atualizado em 26/02/2025.

O que é amortização de financiamento?

A amortização de financiamento é o ato de reduzir a dívida do financiamento, ou seja, pagar as parcelas do imóvel financiado. Em outras palavras, a cada pagamento mensal efetuado, ocorre a amortização do financiamento com o banco. 

No entanto, é importante ressaltar que a amortização não se restringe apenas ao pagamento das parcelas em dia. Existem outras formas de amortização que podem ser vantajosas, permitindo inclusive reduzir o valor das prestações ou até mesmo quitar a dívida antes do prazo acordado.

Como funciona a amortização de financiamento?

A princípio, a parcela do financiamento é composta por duas partes: o valor da dívida + os juros sobre o saldo devedor. Se o comprador do imóvel adiantar o pagamento de uma ou mais parcelas do financiamento, é possível evitar o acúmulo de juros e outras taxas incidentes no valor original, além de diminuir o número total de prestações a serem pagas.

Ou seja, ao invés de terminar o pagamento do imóvel apenas ao final do prazo, você poderá adiantar as parcelas e quitar a sua casa própria em menos tempo do que no previsto em contrato. Muito bom, não é?

Essa opção é especialmente útil quando se recebe um dinheiro extra, como décimo terceiro, bônus ou rendimentos de investimentos. A amortização também é válida diante de um aumento no salário, por exemplo. Ela proporciona maior flexibilidade no pagamento da dívida e a possibilidade de desfrutar do novo lar com tranquilidade e segurança.

Diferença entre amortização de financiamento e antecipação de parcelas

Você deve estar se perguntando: qual é a diferença entre antecipar o pagamento das parcelas do meu imóvel e realizar a amortização de financiamento?

A diferença está no impacto que cada uma dessas ações possui no saldo devedor e, principalmente, nos juros do financiamento. Ao antecipar as parcelas, a economia pode não ser tão vantajosa, pois os juros foram calculados sob o valor da parcela.

Já na amortização de financiamento, ao fazer um pagamento extra para reduzir o prazo do financiamento, poderá haver uma economia nos juros, diminuindo também a quantidade de parcelas restantes.

Quanto mais distante for o vencimento da parcela, mais desconto é acumulado. Por isso, a maioria das pessoas adiantam as últimas prestações do financiamento.

Quais são as vantagens da amortização de financiamento?

Amortizar um financiamento pode ser vantajoso para o tomador do empréstimo em vários aspectos, dependendo da sua situação financeira atual e do contrato de financiamento. Veja a seguir:

1. Reduzir o saldo devedor

A principal vantagem de amortizar o seu financiamento imobiliário é diminuir o valor da dívida. Assim, o comprador poderá quitar o imóvel em um prazo menor e juntar dinheiro para outros objetivos.

2. Diminuir juros e encargos

Um dos grandes benefícios da amortização de financiamento é abater juros e taxas, ajudando o comprador do imóvel a economizar dinheiro.

3. Reduzir o tempo de pagamento

Por fim, a amortização de financiamento permite que você termine de pagar o imóvel mais rápido. Essa liberdade financeira proporcionada pela antecipação do pagamento não só abre possibilidades interessantes para o futuro, mas também traz maior segurança e tranquilidade ao saber que seu investimento imobiliário está consolidado e pronto para ser aproveitado da melhor forma possível.

Conheça os principais tipos de amortização de financiamento

Agora que você já entendeu como a amortização de financiamento funciona, é importante conhecer as modalidades dessa facilidade, que influenciam diretamente no valor das parcelas. Em resumo, os dois principais sistemas de amortização são a Tabela PRICE e a Tabela SAC.

Tabela PRICE

Primeiramente, temos a tabela PRICE, também conhecida como Sistema Francês de Amortização. Nela, as parcelas possuem o mesmo valor durante todo o financiamento, mas com algumas condições.

No começo do financiamento, a maior parte das parcelas é usada para o pagamento dos juros, enquanto a outra parte é destinada para o custo da dívida em si. No entanto, com o passar do tempo, essa proporção se torna inversa: a maior parte da prestação vai para a dívida, enquanto os juros diminuem.

Isso acontece porque o cálculo das parcelas é feito usando como base a Taxa Referencial (TR), que corrige os valores com o passar do tempo. Mas, apesar desses ajustes, o valor da parcela continua o mesmo do início ao fim.

Tabela SAC

A Tabela SAC, ou Sistema de Amortização Constante, é um modelo onde as parcelas começam mais altas e diminuem ao decorrer do financiamento. 

Isso acontece porque os juros são calculados com base no saldo devedor restante, enquanto a dívida principal se mantém fixa em todas as parcelas. Assim, com o pagamento das prestações, os juros vão diminuindo, e o valor das parcelas também.

A principal vantagem do Sistema de Amortização Constante é reduzir o valor dos juros no financiamento. No entanto, será necessário desembolsar um valor maior no começo do pagamento. Em resumo, a primeira parcela é mais cara, e a última é mais barata.

Como calcular amortização de financiamento

Partindo dos dois modelos de amortização que apresentamos anteriormente, há uma grande diferença na forma com que os valores são calculados. Vamos entender como funciona cada um deles?

Price

Digamos que o financiamento de um imóvel tenha o valor de R$ 200 mil com prazo de 360 meses (30 anos). Considerando uma taxa de juros de 1% ao mês, o valor da parcela será de, aproximadamente, R$ 1.608,44.

No começo do financiamento, a maior parte da parcela será destinada ao pagamento dos juros, enquanto o restante será para a amortização da dívida. Já no final, a maior parte será para quitar o saldo devedor, enquanto cerca de 1% será para o pagamento de juros.

SAC

Já para o financiamento com amortização pela Tabela SAC, considere o mesmo exemplo: um financiamento de R$ 200 mil, com prazo de 360 meses e juros de 1%. O primeiro passo é calcular quanto será amortizado da dívida todos os meses, através da seguinte fórmula: R$ 200 mil / 360 = R$ 555,56.

Em seguida, adicionamos o valor dos juros de 1% ao resultado, gerando uma parcela de R$ 2.000 de juros. Na primeira parcela do financiamento, os juros são calculados sobre o valor total do financiamento, ou seja, neste exemplo, o valor da primeira prestação seria de R$ 2.555,56, somando os juros e o valor da dívida.

No entanto, a segunda parcela será mais barata que a primeira, pois no sistema SAC, as prestações vão diminuindo com o passar dos anos. Portanto, após o pagamento da primeira parcela, o cálculo será o seguinte:

Saldo devedor: 
R$200.000 – R$555,56 = R$199.444,44

Juros:

R$199.444,44 x 1% = R$1.994,44 de juros.

O cálculo da segunda parcela fica assim:
Valor da parcela = amortização fixa + juros
Segunda parcela = R$555,56 + R$1.994,44
Valor da segunda parcela = R$2.550,00

Qual é o melhor tipo de amortização: Price ou SAC?

Isso vai depender de alguns fatores, como a capacidade financeira do comprador do imóvel e o objetivo financeiro à longo prazo. A tabela Price é a melhor opção para quem busca estabilidade e deseja planejar o investimento mensal exato que precisa ser feito.

Por outro lado, a tabela SAC é ideal se você deseja reduzir o custo total do financiamento, já que o valor dos juros tende a diminuir ao longo do tempo.

Como usar o FGTS para amortizar financiamento

O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é um importante instrumento de proteção para trabalhadores com carteira assinada (CLT) no Brasil. Ao ser contratado e registrado por um empregador, é aberta uma conta vinculada ao contrato de trabalho, na qual mensalmente é depositado o valor correspondente a 8% do salário. 

Esse montante acumulado, conhecido como FGTS, tem o propósito original de amparar o trabalhador em caso de demissão sem justa causa, permitindo que ele se sustente até encontrar uma nova oportunidade no mercado de trabalho.

Além dessa finalidade, a legislação prevê situações específicas em que o FGTS pode ser sacado, como para aquisição da casa própria. Por isso, muitos brasileiros utilizam essa possibilidade para amortizar financiamentos imobiliários, tornando essa prática muito comum no país.

Para utilizar o FGTS com essa finalidade, o primeiro passo é verificar o saldo disponível na conta do fundo de garantia, o que pode ser feito consultando o aplicativo Habitação Caixa ou pelos números de telefone 0800 104 0104 ou 4004 0104, de segunda a sexta-feira, das 8h às 20h. Com o valor disponível em mãos, o interessado deve fazer a solicitação por meio do mesmo aplicativo ou entregando a documentação necessária na agência da Caixa ou em um correspondente bancário.

No caso de amortização de financiamentos, é importante ter o número do contrato em mãos. Se ainda não tiver utilizado o FGTS nesse contrato específico, é necessário reunir a documentação relevante para a solicitação.

Após a solicitação, a Caixa analisará o pedido e, se aprovado, o saldo do FGTS será investido na aquisição do imóvel, auxiliando o trabalhador a reduzir o saldo devedor ou as parcelas do contrato de financiamento. É uma forma de tornar o sonho da casa própria mais acessível e viável para muitos brasileiros.

Qual a melhor forma de amortizar financiamento imobiliário?

Ao escolher o sistema de financiamento imobiliário, é importante considerar suas necessidades e capacidade financeira. O Sistema de Amortização Constante (SAC) é uma boa opção para quem quer ver as parcelas diminuírem ao longo do tempo, pois a dívida é reduzida gradualmente, resultando em uma carga financeira menor no final. No mercado imobiliário brasileiro, utiliza-se amplamente esse sistema.

Porém, em momentos de dificuldades financeiras, antecipar parcelas pode ser recomendado. Isso reduzirá os juros sobre o saldo devedor atualizado, levando à quitação mais rápida da dívida e eliminando juros e taxas futuras. É uma escolha adequada para quem deseja se livrar das obrigações financeiras mais rapidamente.

Por outro lado, se estiver endividado e com dificuldades em equilibrar o orçamento, é mais vantajoso reduzir o valor das parcelas mensais. Embora o prazo total de financiamento não seja alterado, o montante adiantado abate-se dos valores do contrato, reduzindo a carga financeira mensal. O uso do FGTS pode ser uma opção para ajudar nesse processo de redução.

Entretanto, é essencial que você priorize dívidas com juros mais altos, como cartão de crédito e cheque especial. Resolvê-las primeiro pode ser mais vantajoso do que investir no financiamento imobiliário, evitando que essas dívidas aumentem de forma acelerada.

Em resumo, a melhor escolha entre SAC, antecipação de parcelas ou uso do FGTS para reduzir as prestações depende do contexto financeiro individual. Avaliar as opções com cautela e buscar orientação profissional ajudará a tomar decisões acertadas para conquistar a casa própria de forma planejada e segura.

Quando amortizar vale a pena?

Amortizar um financiamento imobiliário pode ser vantajoso quando não se tem alternativas mais lucrativas para o dinheiro disponível. É comum que, ao ter recursos adicionais, a primeira ideia seja quitar o maior valor possível da dívida. No entanto, avaliar se o desconto oferecido supera o potencial retorno que esse montante poderia gerar caso fosse investido é fundamental.

Outro cenário favorável à amortização ocorre quando as parcelas comprometem o orçamento familiar. Nesse caso, ao quitar algumas parcelas e reduzir os juros, é possível obter um alívio financeiro e melhorar a organização das finanças pessoais.

Além disso, a quitação parcial do financiamento torna-se benéfica para aqueles que planejam vender o imóvel no futuro. Afinal, um contrato de compra e venda sem dívidas associadas facilita as negociações e aumenta a atratividade do imóvel no mercado.

Entretanto, é crucial ressaltar que a decisão de amortizar é altamente pessoal e dependerá do perfil de cada indivíduo. Algumas pessoas podem optar por amortizar mesmo que não seja a escolha mais vantajosa do ponto de vista financeiro, buscando a tranquilidade e a sensação de segurança que isso proporciona.

Em suma, amortizar um financiamento imobiliário pode valer a pena em diferentes situações. Analisar cuidadosamente as opções disponíveis, considerar o impacto financeiro e o contexto pessoal são passos importantes para tomar a decisão mais adequada. Seja visando o retorno financeiro ou buscando a paz de espírito, a amortização pode ser uma estratégia eficaz para conquistar a tão sonhada liberdade das dívidas.