MULTA DE CONDOMÍNIO: COMO FUNCIONA E O QUE FAZER?

A convivência em comunidade é um grande desafio para quem mora em um condomínio. Afinal, existem tanto as pessoas que se esforçam para manter a harmonia com os demais moradores quanto as que tornam a vida no local mais difícil. Mas tem solução, viu? Quem não respeita o próximo, seja vizinho ou funcionário do condomínio, nem as regras do Regimento Interno, pode sofrer penalidades que vão de advertências a multa de condomínio.

Quer tirar todas as suas dúvidas sobre o que é uma multa condominial, como funciona e como recorrer de uma multa de condomínio? Acompanhe este conteúdo especial que preparamos para você!

O que é multa de condomínio?

A princípio, a multa de condomínio é uma punição para o morador que quebra uma ou mais regras de convivência previstas no Regimento Interno ou na Convenção do Condomínio.

De modo geral, a multa de condomínio tem dois objetivos:

• Garantir a reparação (conserto) de quaisquer danos causados no condomínio pelo morador;
• Assegurar que a violação de regras não aconteça no condomínio sem punição.

Então, basicamente, a função da multa de condomínio é fazer com que os moradores não quebrem as regras de condomínio, garantindo uma boa convivência entre moradores e funcionários, além da conservação da infraestrutura do local.

Como funciona a multa de condomínio?

De modo geral, sabemos que, quando se vai morar pela primeira vez em um condomínio, é possível quebrar alguma regra por falta de conhecimento do Regimento Interno. Nesse caso, normalmente, uma simples conversa do síndico com a pessoa costuma resolver a situação.

No entanto, se a mesma regra for quebrada ou até mesmo se for infringida outra norma do Regimento Interno do condomínio, é possível que o infrator receba uma advertência. Porém, se ainda assim, a pessoa continuar cometendo o mesmo erro, a única forma que a administração do condomínio encontra para impedir que mais delitos aconteçam no local é a aplicação da multa de condomínio.

De um lado, a multa de condomínio é uma forma de impedir que determinados moradores tornem a vida em comunidade muito difícil; de outro, é uma maneira de garantir a ordem e a harmonia no local. Mas quais são os motivos que podem render uma multa de condomínio? Confira a seguir.

O que pode render multa no condomínio?

De início, a multa de condomínio, obrigatoriamente, deve estar prevista na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno do local (documento que tem poder legal).

Porém, existem algumas infrações comuns que costumam gerar multas nos condomínios, sejam de casas ou de apartamentos. Em seguida, confira os principais motivos que levam o morador a receber uma multa de condomínio.

• Barulho excessivo (como: música alta ou obras excessivamente barulhentas);
• Mau uso da vaga de garagem;
• Descarte incorreto de lixo;
• Desrespeito às regras relacionadas aos animais de estimação;
• Danos ao patrimônio, ou seja, danificar itens das áreas comuns;
• Mudança em horários e dias proibidos pelo Regimento Interno;
• Mau uso dos espaços comuns;
• Atentados ao pudor;
• Agressões entre os moradores e/ou funcionários;
• Entre outros.

Além disso, é importante que o direito de defesa do condômino conste do Regimento Interno. Em outras palavras, o morador tem o direito de recorrer da multa, caso julgue ser injusta sua aplicação.

Porém, se ocorrer alguma situação no condomínio não prevista no Regimento Interno, é preciso levar o fato à Assembleia Geral, a fim de que a administração e os moradores criem uma nova regra para ser aprovada e/ou incluída no Regimento Interno.

Por fim, o mais importante é saber quais são as regras definidas no Regimento Interno e ficar de olho para não quebrá-las. Na sequência, saiba quando o condomínio pode multar o morador.

Quando o condomínio pode multar?

 

Basicamente, as multas de condomínio são aplicadas quando ocorrem as seguintes situações:

• O morador é reincidente – ou seja, é quando o morador quebra a mesma regra e já foi notificado através da advertência;
• Quando o morador causa prejuízo em uma área comum do condomínio – quando quebra algum item dos espaços coletivos.

Normalmente, o morador reincidente, ou seja, aquele que quebrou a mesma regra mais de uma vez, corre o risco de tomar uma multa de condomínio devido a motivos como:

• Fazer barulho fora do horário permitido;
• Infringir a Lei Antifumo do condomínio;
• Transitar com animais de estimação em espaços inadequados;
• Entre outras situações.

Da mesma forma, o morador que causa prejuízo numa área comum do condomínio também pode receber imediatamente uma multa condominial, justamente para pagar pelo dano causado. Porém, o mais comum é o morador ser notificado antes de a multa de condomínio ser aplicada. Para concluir, saiba como funciona a advertência antes da multa de condomínio.

É preciso dar advertência antes de multar?

 

Antes de mais nada, a advertência é uma notificação que a administração do condomínio ou o síndico, envia ao morador para alertá-lo sobre o fato de ter quebrado uma regra. Neste caso, a advertência não é acompanhada de uma cobrança financeira.

Então, quando foi comprovado que a infração é motivo para o morador ser multado pelo condomínio, o papel do síndico é consultar o Regimento Interno do local para saber se é preciso dar antes uma advertência. Afinal, é nesse documento que está definido o limite ou o número de notificações que a administração do condomínio ou o síndico devem enviar antes de aplicar a multa.

Apesar disso, dependendo da infração, o próprio síndico pode conversar com o morador e alertá-lo amigavelmente. E, caso a pessoa quebre a regra novamente, será notificada por uma advertência formal.

De modo geral, a multa de condomínio só é aplicada depois de duas ou três advertências. Porém, em situações mais graves, como nos casos de vandalismo no patrimônio comum, o condomínio pode aplicar a multa de imediato.

Confira agora o segundo áudio do conteúdo! Assim, ao terminar de ouvir, aproveite o último trecho mais abaixo desta página!

Quando deve ser aplicada uma multa de condomínio ou advertência?

Em primeiro lugar, o síndico ou a administração deve conferir o Regimento Interno e a Convenção do Condomínio, para decidir se deve ser aplicada uma advertência ou uma multa de condomínio.

A princípio, as advertências, que funcionam mais como um aviso para que o morador fique ciente da infração, costumam ser feitas quando é a primeira vez que o morador quebra uma regra.

Logo, a intenção da advertência é comunicar que uma norma foi desobedecida e avisar que o fato não pode acontecer novamente. Porém, se as advertências não surtirem efeito, o síndico ou a administração do condomínio deve aplicar a multa.

O condomínio pode aplicar uma multa sem advertência?

Em especial, existem algumas situações em que o síndico, ou a administradora do local, pode aplicar de imediato uma multa de condomínio.

A primeira é quando o morador danifica algum bem da área comum do condomínio. De acordo com o parágrafo 2º do artigo 1.336 do Código Civil, é preciso convocar uma Assembleia Geral extraordinária. Para que seja aplicada a multa de condomínio a quem causou o prejuízo na área comum, é preciso que 3/4 dos votantes sejam favoráveis.

Aliás, outro exemplo seria a realização de mudança em dia e horário proibidos no condomínio. De qualquer maneira, é sempre preciso consultar antes o Regimento Interno e a Convenção do Condomínio para saber se é válido aplicar a multa de condomínio sem que uma advertência tenha sido feita anteriormente.

Como cobrar multa de condomínio?

 

Para começo de conversa, é preciso ter bom senso antes de advertir ou multar. Logo, o primeiro passo é sempre ter uma conversa amigável para alertar o morador que cometeu a infração. Assim, se for a primeira vez, o síndico deve explicar que aquela não é uma situação aceitável e caso se repita, o morador será multado.

Porém, se a conversa não for suficiente, o síndico deve verificar o Regimento Interno (RI) ou a convenção para aplicar a advertência. Por isso, existem alguns condomínios onde, de acordo com o RI do local, a advertência é obrigatória antes da multa de condomínio.

No entanto, se o mesmo morador tiver praticado a mesma infração mais de uma vez, a multa de condomínio deve ser aplicada de acordo com o disposto no Regimento Interno e na Convenção do Condomínio. Apesar disso, como já foi dito antes, o condomínio pode multar antes de advertir nos casos em que o morador cause danos nas áreas comuns do local.

Quais são as etapas para a aplicação da multa?

O primeiro passo para aplicar uma multa de condomínio é ter uma conversa amigável com o morador. Nesse sentido, o síndico, ou a administradora do condomínio, deve informar como funciona o Regimento Interno do local e alertar que, em caso de reincidência, o morador infrator receberá uma advertência e será obrigado a pagar uma multa pela violação da regra.

De modo geral, a escolha da punição é feita de acordo com o tipo de infração. Por exemplo, para as situações mais comuns, como barulho fora de hora, cujo horário pode ser definido com base no regimento interno e na Lei do Silêncio, e também situações como passeio com animais em locais proibidos, começar com uma advertência é uma opção bastante válida.

No caso de situações mais graves, como mudança repentina fora do dia e horário permitido ou dano patrimonial, já fica estipulada a aplicação de multa sem prévia advertência.

Qual o valor de multa de condomínio?

 

Apesar disso, muitas pessoas têm a dúvida de quanto custa uma multa de condomínio. Geralmente, o valor da multa de condomínio varia de acordo com a gravidade da ocorrência e a quantidade de infrações cometidas pelo morador.

Ou seja, a primeira multa, normalmente, tem um valor mais baixo. Mas, se o morador infringir a mesma regra mais de uma vez, o valor da multa de condomínio pode ir aumentando.

No entanto, de acordo com o artigo 1.336 do Código Civil, o valor da multa de condomínio não pode ser superior a cinco vezes o valor da taxa condominial. Porém, a única situação em que a lei permite cobrar um valor de multa de condomínio mais alto é no caso de condômino antissocial. De qualquer forma, são a Convenção e o Regimento Interno do condomínio que determinarão os valores das infrações.

O que é um condômino antissocial?

Para começar, o condômino antissocial é o morador que não sabe conviver bem com os demais condôminos, prejudicando ou colocando em risco, intencionalmente, os demais moradores. De modo geral, essa pessoa, além de causar mal-estar e constrangimento entre os moradores do condomínio, comete várias vezes as mesmas infrações.

A seguir, confira quais são algumas atitudes que podem ser consideradas antissociais:

• Reformas estruturais na unidade que coloquem em risco a edificação e os demais moradores;
• Tráfico de entorpecentes (drogas) ou de animais silvestres;
• Ensaio de bandas e barulhos que excedam o ruído tolerável;
• Atentado violento ao pudor;
• Exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial;
• Brigas ruidosas e constantes;
• Manutenção de animais em condições incompatíveis etc.

Logo, de acordo com o parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil, o síndico pode aplicar ao condômino antissocial uma multa de condomínio de até 10 vezes o valor da taxa condominial. Essa multa pode ser aplicada imediatamente sem consultar a Convenção ou o Regimento Interno, ou até mesmo sem que seja feita uma votação em assembleia extraordinária.

A multa de condomínio pode ser cobrada junto com a taxa condominial?

De modo geral, sim! Em especial, a multa de condomínio deve ser calculada sobre o valor da taxa condominial, de acordo com a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio que estabelecem os valores para cada infração.

Esta é a última parte deste conteúdo em áudio! Ouça agora!

Como aplicar multa de condomínio?

Para a multa poder ser aplicada, é preciso provar que o morador infringiu as regras do condomínio. Isso quer dizer que se um vizinho denunciar verbalmente um morador e não tiver como comprovar a infração, o simples relato não será considerado prova.

Em situações como essa, o síndico deve pedir que o morador incomodado relate a reclamação no livro de registros do condomínio. Em alguns casos, também é possível abrir uma reclamação na plataforma da administradora do condomínio.

O mais importante é que tanto síndico quanto administradora tenham bom senso ao advertir ou multar os moradores do condomínio. A dica de ouro é sempre consultar antes o Regimento Interno do local.

O que acontece se um morador causa prejuízo a uma área comum do condomínio?

Como dito anteriormente, o condomínio pode multar de imediato o morador que causar prejuízo nas áreas comuns do condomínio. Justamente para ressarcir o condomínio pelo dano que precisará ser reparado.

Para evitar muita dor de cabeça, é papel do síndico relembrar os moradores nas assembleias gerais sobre o uso correto das áreas comuns. Também é aconselhável fazer com que todos os moradores assinem termos de responsabilidade para assegurar o cumprimento das regras do local.

O que acontece se o morador é reincidente, ou seja, se quebra as mesmas regras mais de uma vez?

O síndico pode multá-lo. Os casos mais comuns são problemas do dia a dia, como não respeitar o horário de silêncio ou a Lei Antifumo, transitar com animais de estimação em locais proibidos das áreas comuns e outros do tipo.

Quando o imóvel é alugado, quem paga a multa: o inquilino ou o proprietário?

Normalmente, a relação do condomínio é com o proprietário da unidade. Então, se o inquilino cometer alguma infração, a multa de condomínio vai para o proprietário do imóvel.

Porém, de acordo com a Lei do Inquilinato, no inciso X do artigo 23, o inquilino devem cumprir integralmente a Convenção do condomínio e os regulamentos internos.

Logo, a multa do condomínio pode vir no nome do proprietário do imóvel, porém quem tem a responsabilidade pela infração é o inquilino, ou seja, é ele quem deverá pagar a multa.

Como contestar uma multa de condomínio?

 

A princípio, nos casos em que o morador julgar que foi injusta ou abusiva a multa, ele tem o direito de recorrer. Porém, uma das principais dúvidas é: como recorrer a multa de condomínio?

Nesses casos, o primeiro passo é consultar o Regimento Interno do condomínio e verificar se a multa foi aplicada seguindo as regras estipuladas.

Mas, vale lembrar que nem todos os Regimentos Internos reconhecem a possibilidade do direito de defesa ao morador. Ainda que, a maioria dos condomínios ofereçam essa oportunidade.

Logo depois de receber a notificação, o morador pode entrar em contato com o síndico para recorrer da multa de condomínio. Esse contato pode ser feito pessoalmente, por carta ou e-mail. Em seguida, o direito de defesa é feito na reunião de assembleia, na presença dos demais condôminos.

Entretanto, se o condômino não tiver a oportunidade de defesa, é possível buscar uma solução junto à Justiça, o Poder Judiciário. Mas, dependendo do caso, a Justiça pode considerar a multa desnecessária e anular a cobrança.

O que acontece se não pagar a multa de condomínio?

De modo geral, se o morador não pagar a multa de condomínio, o local pode recorrer a uma cobrança judicial. Ou seja, a multa será cobrada por meio da Justiça. Nesse caso, se o problema não for resolvido rapidamente, o nome do morador pode ficar negativado e o imóvel ir a leilão.

Então, agora que você já sabe o que é e como funciona a multa de condomínio, procure evitá-la e conviver em harmonia com seus demais vizinhos do condomínio. Afinal, o sossego vale muito!

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