CONTRATO DE FINANCIAMENTO: O QUE É E QUAIS OS CUIDADOS AO ASSINAR O DOCUMENTO

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Se você vai financiar um imóvel, saiba que uma etapa importante é a assinatura do documento que valida a negociação entre você, o banco e o vendedor do imóvel. Ou seja, Esse documento é conhecido como contrato de financiamento.

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Porém, muitas pessoas têm várias dúvidas do que é e como funciona um contrato de financiamento imobiliário. Então, para esclarecer essas questões, preparamos um conteúdo completo para você financiar sua casa própria tranquilamente! Acompanhe!

O que é o contrato de financiamento?

Quais documentos precisa para um financiamento | Foto de uma pessoa assinando documento | Guia da Tenda | Blog da Tenda

Para começar, o contrato de financiamento é um contrato emitido pelo banco que você estiver financiando sua casa própria. Neste documento, é definida a operação financeira, no caso o financiamento.

Além disso, no contrato de financiamento está descrito que o banco está emprestando os recursos (dinheiro) para o comprador para a compra de um imóvel. E mais, que o comprador vai usar o financiamento para pagar o vendedor do imóvel.

Vale destacar que, no contrato de financiamento terá todas as condições aprovadas na carta de crédito do comprador, o prazo do financiamento, o número de prestações, os valores, se o comprador participa de alguma programa habitacional (como o Casa Verde e Amarela) e se recebeu algum subsídio, entre outras informações.

Por fim, é importante frisar que o contrato de financiamento é um documento que vale como escritura pública de um imóvel. Ou seja, assim que todas as partes assinam, ele é registrado no Cartório de Registro de Imóveis da região do apartamento ou da casa que você está financiando.

A seguir, saiba mais detalhes de como funciona o contrato de financiamento.

Como funciona um contrato de financiamento?

Como funciona um financiamento imobiliário | Foto de um homem explicando no computador para uma mulher | Guia da Tenda | Blog da Tenda

A princípio, a emissão do contrato de financiamento imobiliário com o banco é uma das últimas fases no processo. Depois que o você e o banco firmarem o documento, resumidamente, será preciso ainda:

  • Pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
  • Depois, levar o contrato do financiamento ao Cartório de Registro de Imóveis onde o apartamento tem matrícula;
  • Pagar as taxas do cartório;
  • Fazer o registro da operação na matrícula do imóvel;
  • Levar o contrato de financiamento e o documento de matrícula do imóvel atualizada de volta ao banco, para que o crédito seja liberado para pagar ao vendedor do imóvel.

Vale lembrar que, ao assinar o contrato de financiamento, você passou pelas seguintes etapas do financiamento imobiliário:

  • Análise de crédito: é o primeiro passo em que o banco avalia se você tem renda suficiente e um bom histórico de pagamentos para liberar o crédito habitacional;
  • Avaliação do imóvel: o banco envia um avaliador para verificar se o imóvel tem condições de moradia e se o valor está de acordo com o mercado;
  • Análise jurídica: o banco avalia todos os seus documentos, do vendedor do imóvel e da propriedade.

Quanto tempo leva até a assinatura do contrato de financiamento?

De modo geral, a assinatura do contrato de financiamento leva em média 30 dias. Isso significa que, esse é o tempo médio desde o primeiro contato com o banco até a assinatura.

Porém, é claro que esse período pode variar de um banco para outro, também de acordo com o perfil do cliente e possíveis questões que podem surgir durante o processo.

O que avaliar num contrato de financiamento?

Quais são as principais cláusulas do financiamento | Foto de uma moça lendo uma documentação | Guia da Tenda | Blog da Tenda

De início, um contrato de financiamento começa com a descrição das partes (comprador, banco e vendedor do imóvel) e depois entra nos detalhes do pagamento até a quitação.

Então, uma vez que a descrição inicial está correta, basta entender como todo o acordo registrado no contrato vai se realizar na prática.

Assim, no contrato de financiamento estão todas as informações necessárias sobre a negociação. Ou seja, é preciso ler atentamente sobre os detalhes dos valores, taxas de juros, indexadores, prazos, parcelas e qualquer outro ponto a mais que o banco tiver acordado em oferecer como condição do crédito habitacional.

Isso quer dizer que, todos os pontos que foram negociados entre o comprador, banco e vendedor do imóvel devem constar no contrato de financiamento. Isso porque acordos verbais não são válidos em casos de problemas com a Justiça.

Na sequência, confira os tipos de financiamento e possíveis taxas que são cobradas em cada modelo.

Tipos de financiamento

Quais são os tipos de financiamento imobiliário | Foto de duas pessoas negociando compra de uma casa | Guia da Tenda | Blog da Tenda

Atualmente, existem diferentes tipos de financiamento imobiliário no Brasil. Porém, algumas linhas de crédito são para a compra exclusiva de moradia e outras para financiar qualquer tipo de imóvel. Em seguida, confira mais detalhes sobre cada tipo de financiamento imobiliário.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

De início, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é o mais comum entre os tipos de financiamento imobiliário. Isso porque esta linha de crédito habitacional é muito utilizada pelo governo federal nos financiamento feitos por meio do programa Casa Verde e Amarela.

Logo, para usar o SFH para financiar um imóvel, é preciso atender as seguintes condições:

  • O valor do imóvel deve ser de até R$ 1,5 milhão;
  • Só é permitido o financiamento de 80% do valor do imóvel;
  • As parcelas não podem ultrapassar 30% da renda mensal do comprador do imóvel;
  • O imóvel deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis onde ele está localizado;
  • A propriedade tem que ser uma moradia e na região urbana;
  • Pode ser um imóvel novo ou usado e que esteja localizado na mesma região em que o comprador more ou trabalhe pelo menos há um ano;
  • O imóvel não pode ter sido comprado com o uso do FGTS nos últimos três anos;
  • O comprador pode usar o saldo do FGTS para pagar parte do bem, desde que seja o primeiro imóvel;
  • O prazo do financiamento feito pelo SFH é de até 35 anos.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Já o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é uma opção de crédito que tem o objetivo de atender os pontos que o SFH não supre. Ou seja, o SFI é mais flexível que o SFH.

Assim como o SFH, para utilizar a linha de crédito do SFI, é preciso atender as seguintes regras:

  • Os recursos utilizados para o SFI são de grandes instituições financeiras e investidores;
  • O imóvel pode custar mais que R$ 1,5 milhão e o financiamento pode chegar até 90% do valor total da propriedade;
  • As taxas de juros são variáveis;
  • O comprador pode ser tanto pessoa física (CPF) quanto ou uma empresa (pessoa jurídica – CNPJ);
  • O valor das prestações não é limitado com relação à renda do comprador;
  • Você pode financiar qualquer tipo de imóvel pelo SFI, desde moradias até um imóvel comercial, mesmo que você já tenha outro imóvel no seu nome;
  • É possível usar a quantia do FGTS para reduzir o saldo devedor do imóvel ou abater até 80% do valor das parcelas em 12 meses;
  • O prazo do financiamento feito pelo SFI é de até 35 anos.

Financiamento imobiliário direto com a construtora

De modo geral, é possível financiar um imóvel diretamente com a construtora ou incorporadora do apartamento ou da casa que você escolheu.

Isso acontece quando o imóvel é vendido na planta ou está em construção. Assim, algumas construtoras entregam as chaves do apartamento quando o comprador já pagou entre 30% a 40% do imóvel. Logo, o valor restante pode ser financiado com os outros tipos de financiamento que os bancos oferecem.

Aqui na Construtora Tenda você consegue comprar seu apartamento pela internet, por meio da Loja Virtual Tenda. Isso porque todo o processo de compra até a assinatura do contrato é feito digitalmente. Para saber mais, assista o vídeo abaixo.

Financiamento imobiliário pelo SBPE

Antes de mais nada, o financiamento imobiliário SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) é feito por meio dos recursos da caderneta de poupança. Além do mais, o financiamento SBPE pode ser feito por bancos públicos ou privados.

Isso porque as taxas de juros do financiamento SBPE variam de acordo com o valor do imóvel. Isso significa que, o imóvel valer até R$ 1,5 milhão, as taxas de juros deverão ser de até 12% ao ano. Porém, se a propriedade custar mais que R$ 1,5 milhão, os juros podem ser maiores que 12%.

Outro ponto importante é que, se você usar o FGTS na compra do primeiro imóvel por meio do SBPE, a propriedade deve ser sua moradia.

No entanto, uma vantagem de fazer o financiamento SBPE é a possibilidade de financiar um segundo imóvel por esse sistema. Além disso, o imóvel pode ser residencial ou comercial e pode ser feito até por pessoa jurídica.

Valor de entrada

Como calcular o valor de entrada de um financiamento | Foto de um homem com calculadora, uma casinha e moedas | Guia da Tenda | Blog da Tenda

Antes de tudo, o valor da entrada de um financiamento imobiliário é a diferença entre o valor total do imóvel e o valor financiado que o banco liberou para comprar o imóvel. Em geral, o valor de entrada é cerca de 20% a 30% do preço total do imóvel.

Para ficar mais claro, digamos que você vai financiar um apartamento de R$ 200 mil e conseguiu um financiamento de 80% do valor total do imóvel. Então, o seu valor de entrada será de R$ 40 mil (20% do valor total do imóvel).

Outro ponto importante que você precisa avaliar é: se as parcelas do imóvel desejado vão caber no seu orçamento. Isso porque o valor das parcelas do financiamento não pode ultrapassar 30% da sua renda familiar, para evitar possíveis apertos financeiros no futuro e comprometer o financiamento.

Vale lembrar que o financiamento imobiliário é uma dívida de longo prazo e o atraso das parcelas pode levar à perda do seu apartamento ou da sua casa. Por isso, é extremamente importante colocar todos os custos na ponta do lápis. Ou seja, antes de assinar o contrato de financiamento, verifique se você vai conseguir cumprir com esse compromisso

Para isso ficar mais claro, a dica aqui é que você faça simulações online de financiamento. Aliás, aqui na Construtora Tenda temos o Simulador de Financiamento Tenda. Uma ferramenta que vai te mostrar uma estimativa dos valores das parcelas do financiamento, se você tem direito e o valor do subsídio habitacional (benefício do Casa Verde e Amarela) e o preço do apartamento que cabe no seu bolso.

Então, faça sua simulação de financiamento gratuita ou assista ao vídeo abaixo.

Juros e custos adicionais

Em seguida, um ponto importante é ficar atento às taxas de juros que são definidas pelo contrato de financiamento e cobradas pelo banco.

Para ficar mais claro, as taxas de juros podem ser fixas ou sofrer correções durante o financiamento. Neste caso, em que tem a correção dos juros, o cálculo é feito com base na Taxa Referencial (TR).

Então, na primeira opção, em que a taxa é fixa, os juros são mais altos, porém será o mesmo valor durante todo o contrato de financiamento. Já na taxa variável, o valor das taxas de juros pode aumentar ou diminuir ao longo do financiamento, de acordo com as mudanças do mercado financeiro. Logo, é um risco maior para o comprador do imóvel.

Além disso, para evitar surpresas desagradáveis, você precisa levar em consideração os custos adicionais, como seguros, impostos e gastos com a documentação do imóvel.

O que é o indexador do contrato de financiamento?

De início, o indexador é o índice usado para o reajuste da taxa de juros do contrato de financiamento. então, a dica é analisar se o contrato prevê alguma atualização para depois não ser surpreendido.

Dessa forma, se o indexador for o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), por exemplo, o valor das parcelas pode ser mais baixos. Porém, como esse índice está ligado à inflação, em algum momento as prestações podem subir muito o valor de repente. Isso porque o IPCA muda de acordo com a variação dos preços do mercado.

Já a Taxa Referencial (TR) é fixa, e mantém o Custo Efetivo Total mais baixo. Por isso, é sempre válido fazer simulações de diferentes indexadores para ver qual é a melhor opção para você.

Sistema de amortização das parcelas

Em geral, a amortização de parcelas é a forma de pagamento que você escolhe para pagar o seu financiamento imobiliário.

Ou seja, na negociação de financiamento, além de escolher qual linha de crédito é a melhor opção para o seu bolso, você precisa verificar como quer que fiquem suas parcelas.

Para esclarecer melhor, confira os tipos de amortização de parcelas do financiamento imobiliário:

  • Sistema Price – as parcelas são fixas, ou seja, todas as prestações terão o mesmo valor do começo ao fim do financiamento;
  • Sistema de Amortização Constante (SAC) – o valor das parcelas diminui ao longo do tempo. Ou seja, a primeira prestação é de maior valor, enquanto a última será a mais barata do seu financiamento, com o menor valor;
  • SACRE – é a combinação do SAC e o Price. As parcelas parecem uma escada. No começo, as prestações ficam com o mesmo valor durante um tempo, e depois vão reduzindo, de acordo com a correção da Taxa Referencial. Ou seja, as parcelas descem um degrau e se mantêm no mesmo novo valor por mais um período.

Seguro obrigatório

Normalmente, todo financiamento imobiliário precisa ter um seguro obrigatório. Isso acontece porque, caso o comprador pare de pagar o financiamento, este seguro obrigatório cobre essa despesa.

Além do mais, o seguro obrigatório é um valor pago sobre o crédito habitacional concedido e não sobre o imóvel. E mais: o valor do seguro obrigatório varia de banco para banco. Dessa maneira, é muito importante você prestar atenção neste ponto do contrato de financiamento e analise como ele se comporta no seu Custo Efetivo Total (CET).

Custos extras do financiamento imobiliário

De início, o que você precisa se atentar com relação ao contrato de financiamento são os custos adicionais do financiamento imobiliário.

Para ficar mais claro, listamos as principais taxas adicionais que fazem parte do processo do financiamento de imóveis.

  • ITBI: o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é uma tarifa municipal cobrada nas operações de compra e de venda de imóveis. Esse valor é pago pelo comprador do imóvel, para realizar a transferência do bem para o nome do novo dono.
  • Taxa de evolução de obra: é uma tarifa conhecida como encargos de obra de imóveis na planta. Ou seja, são juros cobrados pelo banco junto à construtora no financiamento do imóvel, e repassados ao comprador.
  • Taxa de corretagem: é o pagamento dos serviços do corretor de imóveis que negociou a compra do seu imóvel. O valor da taxa de corretagem é em média 6% do custo total do imóvel. Porém, esse valor pode variar de corretor para corretor.
  • Escritura pública: é um documento emitido pelo cartório de notas, que atesta a legalidade da venda do imóvel. Além disso, essa documentação é feita nas compras à vista de imóveis e na quitação do financiamento. Já para um imóvel financiado, a escritura não é necessária durante o período de pagamento do empréstimo. Porém, ao quitar o financiamento, você deverá pedir a escritura do seu imóvel.
  • Registro de imóvel: após a assinatura do contrato de financiamento, o comprador do bem deve ir ao cartório de Registro de Imóveis da cidade onde está localizada a propriedade. No Cartório, a transferência do bem é registrada na matrícula do imóvel. Além disso, o valor da taxa do registro de imóvel varia entre 3% e 5% do valor total da propriedade.

Outros detalhes e regras do contrato de financiamento

Para concluir, sempre fique atento em tudo o que o contrato de financiamento diz. Em outras palavras, confira se todos os dados (os seus, do banco e do vendedor do imóvel), informações dos documentos e principalmente as possíveis penalidades e direitos em situações que já são previstas.

Dúvidas sobre contrato de financiamento

Dúvidas sobre financiamento imobiliário | Foto de uma mulher com dúvida | Guia da Tenda | Blog da Tenda

A princípio, na hora de assinar o contrato de financiamento, muitas dúvidas surgem, principalmente para quem está comprando o seu primeiro imóvel. Então, para deixar mais claro, listamos as principais dúvidas sobre contrato de financiamento. Confira a seguir!

O que fazer depois da assinatura do contrato de financiamento?

De início, depois da assinatura do contrato de financiamento, você precisa levar o contrato para registrar no Cartório de Registro de Imóveis da região do seu imóvel.

Isso porque o contrato de financiamento funciona como uma escritura pública do imóvel. Por isso que este documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis para validar a compra e a venda da propriedade entre você, o vendedor do imóvel e o banco.

É possível mudar os termos depois que assinar o contrato de financiamento?

Por via de regra, depois de assinar e reconhecer firma do contrato de financiamento, é muito difícil os termos de compra e venda do imóvel serem alterados.

Por este motivo que você precisa fazer uma análise detalhada do documento e exigir as mudanças necessárias antes de assinar, caso não tenha as condições oferecidas nas negociações.

Isso porque o contrato de financiamento também é uma escritura pública, documento que valida quem é o dono do imóvel. Então, assim que o contrato de financiamento é registrado em cartório, a transação é consumada. Em outras palavras, o banco já aceitou o imóvel como garantia do financiamento e as mudanças dos termos principais não são viáveis.

Sendo assim, o que pode ser mudado no contrato de financiamento, geralmente, é a data de vencimento das parcelas e outros itens de menor impacto na transação, como realizar correções simples com um aditivo no contrato.

Assinei o contrato de financiamento, posso desistir?

A desistência de um contrato de financiamento é um assunto muito delicado. Isso porque à partir do momento que você assina o contrato de financiamento, registra em cartório o documento, você e todas as partes envolvidas assumiram um compromisso.

Ou seja, tanto quem está comprando o imóvel, como quem está vendendo e quem está emprestando o dinheiro para a compra do bem. Então, espera-se que cada parte cumpra com o compromisso firmado no contrato de financiamento.

Como solicitar a segunda via do contrato de financiamento?

De modo geral, se você precisa da segunda via do contrato de financiamento, existe algumas formas. Em primeiro lugar, você pode entrar em contato com o banco que fez o financiamento por telefone, e-mail, site ou aplicativo do banco e pedir a segunda via.

Outra forma, já que o contrato de financiamento foi reconhecido em Cartório, procure o Cartório de Registro de Imóveis e peça a segunda via. Neste caso, normalmente há uma taxa a ser paga para segunda via. Além disso, para conseguir a segunda via do contrato de financiamento da Caixa, você precisa fazer o download do aplicativo do Habitação Caixa. Depois, coloque os dados e procure pelo contrato do financiamento.

Por fim, você pode procurar a agência da Caixa Econômica Federal que você assinou o contrato de financiamento.

Quanto custa registrar um contrato de financiamento de imóvel?

Normalmente, para registrar um contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis é cerca de 1% do valor total do imóvel. Ou seja, se você escolheu financiar um apartamento de R$ 200 mil, você vai pagar cerca de R$ 2 mil para registrar o seu contrato de financiamento.

Vale lembrar que esse valor pode variar de acordo com a região onde está localizado o apartamento ou a casa financiada. Por isso, é importante consultar essa informação diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da sua região.

Quais são as principais cláusulas do contrato de financiamento?

Como já mencionamos, o contrato de financiamento é um documento muito importante e com diversos detalhes. Porém, poucas pessoas sabem que têm neste documento.

Em resumo, confira as principais cláusulas que devem conter um contrato de financiamento:

  • Qualificação (apresentação) das partes envolvidas no financiamento;
  • O valor do imóvel;
  • A descrição da propriedade;
  • Os documentos das partes;
  • Os valores de entrada e do financiamento;
  • Se o imóvel for usado, a desocupação do imóvel;
  • Cláusula penal: neste caso, é para quando uma das partes não cumprir o valor estipulado, quais são as multas;
  • Assinatura de todas as partes.

Então, agora que você entendeu como funciona o contrato de financiamento, que tal realizar o sonho da casa própria aqui com a gente da Construtora Tenda.

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