CONTRATO DE FINANCIAMENTO: O QUE É E QUAIS OS CUIDADOS AO ASSINAR O DOCUMENTO

Se você vai financiar um imóvel, saiba que uma etapa importante é a assinatura do documento que valida a negociação entre você, o banco e o vendedor do imóvel. Esse documento é conhecido como contrato de financiamento.

Porém, muitas pessoas têm várias dúvidas sobre o que é e como funciona um contrato de financiamento imobiliário. Então, para esclarecer essas questões, preparamos um conteúdo completo para você financiar sua casa própria com tranquilidade. Acompanhe!

O que é o contrato de financiamento?

O contrato de financiamento é um documento emitido pelo banco que estiver financiando sua casa própria. Nele, é definida a operação financeira, ou seja, o financiamento.

No contrato de financiamento vem descrito que o banco está emprestando os recursos (dinheiro) para o comprador adquirir um imóvel. E mais, que o comprador vai usar o financiamento para pagar o vendedor do imóvel.

Além disso, vale destacar que no contrato de financiamento estarão constando todas as condições aprovadas na carta de crédito do comprador, o prazo do financiamento, o número de prestações, os valores, se o comprador participa de algum programa habitacional (como o Minha Casa, Minha Vida) e se recebeu algum subsídio, entre outras informações.

Por fim, é importante frisar que o contrato de financiamento é um documento que vale como escritura pública de um imóvel. Dessa forma, assim que todas as partes assinam, o Cartório de Registro de Imóveis da região do apartamento ou da casa que o comprador está financiando registra-o.

A seguir, saiba mais detalhes sobre como funciona o contrato de financiamento.

Como funciona um contrato de financiamento?

A emissão do contrato de financiamento imobiliário com o banco é uma das últimas fases do processo de compra do imóvel. Depois que o comprador e o banco firmarem o documento, resumidamente, será preciso ainda:

• Pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
• Levar o contrato do financiamento ao Cartório de Registro de Imóveis onde o apartamento tem matrícula;
• Pagar as taxas do cartório;
• Fazer o registro da operação na matrícula do imóvel;
• Levar de volta ao banco o contrato de financiamento e o documento de matrícula atualizada do imóvel, para que o crédito seja liberado para pagar o vendedor do imóvel.

Assim, ao assinar o contrato de financiamento, vale lembrar que o comprador já passou pelas seguintes etapas do financiamento imobiliário:

• Análise de crédito: o banco avalia se o comprador tem renda suficiente e um bom histórico de pagamentos para liberar o crédito habitacional;
• Avaliação do imóvel: o banco envia um avaliador para verificar se o imóvel tem condições de moradia e se o valor está de acordo com o mercado;
• Análise jurídica: o banco avalia todos os documentos do comprador, do vendedor do imóvel e da propriedade.

Quanto tempo leva até a assinatura do contrato de financiamento?

De modo geral, a assinatura do contrato de financiamento leva, em média, 30 dias. Em outras palavras, esse é o tempo médio desde o primeiro contato com o banco até a assinatura.

Porém, é claro que esse período pode variar de um banco para outro, levando-se em conta o perfil do cliente e possíveis questões que podem surgir durante o processo.

O que avaliar num contrato de financiamento?

Um contrato de financiamento começa com a descrição das partes envolvidas (comprador, banco e vendedor do imóvel) e depois entra nos detalhes do pagamento até a quitação.

Então, uma vez que a descrição inicial esteja correta, é hora de entender como todo o acordo registrado no contrato vai se realizar na prática.

Como no contrato de financiamento estão todas as informações necessárias sobre a negociação, é preciso ler atentamente os detalhes, incluindo valores, taxas de juros, indexadores, prazos, parcelas e qualquer outro ponto a mais que o banco tiver acordado como condição para oferecer o crédito habitacional.

Assim, todos os pontos negociados entre o comprador, o banco e o vendedor do imóvel devem constar no contrato de financiamento, pois acordos verbais não são válidos em caso de problemas com a Justiça. Isto torna essa prática importante.

Tipos de financiamento

Existem diversos tipos de financiamento imobiliário no Brasil. Porém, a diferença é que algumas linhas de crédito são para a compra exclusiva de moradia e outras para financiar qualquer tipo de imóvel. A seguir, confira mais detalhes sobre cada tipo de financiamento imobiliário.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Em primeiro lugar, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é o mais comum entre os tipos de financiamento imobiliário. Essa linha de crédito habitacional é muito utilizada pelo governo federal nos financiamentos feitos por meio do programa Minha Casa, Minha Vida.

Para usar o SFH no financiamento de um imóvel, é preciso atender às seguintes condições:

• O valor do imóvel deve ser de até R$ 1 milhão e meio;
• Só é permitido o financiamento de 80% do valor do imóvel;
• As parcelas não podem ultrapassar 30% da renda mensal do comprador do imóvel;
• O imóvel deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis onde está localizado;
• A propriedade deve ser destinada a moradia e precisa estar localizada na região urbana;
• Pode ser um imóvel novo ou usado, desde que esteja na mesma região onde o comprador mora ou trabalha há pelo menos um ano;
• Nos últimos três anos, o imóvel não pode ter sido comprado com o uso do FGTS;
• O comprador pode usar o saldo do FGTS para pagar parte do bem, desde que seja seu primeiro imóvel;
• O prazo do financiamento feito pelo SFH é de até 35 anos.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Já o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é uma opção de crédito que tem o objetivo de atender aos pontos que o SFH não supre, sendo mais flexível que esse último.

Assim como o SFH, para utilizar a linha de crédito do SFI, é preciso atender às seguintes regras:

• Como os recursos utilizados para o SFI são de grandes instituições financeiras e investidores, o imóvel pode custar mais que R$ 1 milhão e meio e o financiamento pode chegar a até 90% do valor total da propriedade;
• As taxas de juros são variáveis;
• O comprador pode ser tanto pessoa física (CPF) quanto uma empresa (pessoa jurídica – CNPJ);
• O valor das prestações não é limitado pela renda do comprador;
• É possível financiar qualquer tipo de imóvel pelo SFI, desde moradias até um imóvel comercial, mesmo que o comprador já tenha outro imóvel no seu nome;
• O FGTS pode ser usado para reduzir o saldo devedor do imóvel ou abater até 80% do valor das parcelas em 12 meses;
• O prazo do financiamento feito pelo SFI é de até 35 anos.

Confira agora o segundo áudio do conteúdo! Assim, ao terminar de ouvir, aproveite o último trecho mais abaixo desta página!

Financiamento imobiliário direto com a construtora

De modo geral, é possível financiar um imóvel diretamente com a construtora ou a incorporadora do apartamento ou da casa que você escolheu.

Em outras palavras, isso acontece quando o imóvel é vendido na planta ou está em construção. Algumas construtoras entregam as chaves do apartamento quando o comprador já pagou entre 30% e 40% do imóvel. Assim, o valor restante pode ser financiado com os outros tipos de financiamento que os bancos oferecem.

Aqui na Construtora Tenda você consegue comprar seu apartamento pela internet e também por meio da Loja Virtual Tenda. Isso porque todo o processo de compra até a assinatura do contrato é feito digitalmente. Para saber mais, assista ao vídeo abaixo.

Financiamento imobiliário pelo SBPE

O financiamento imobiliário SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) é feito por meio dos recursos da caderneta de poupança e pode ser concedido tanto por bancos públicos quanto privados.

Ou seja, as taxas de juros do financiamento SBPE variam de acordo com o valor do imóvel. Assim, para imóveis de até R$ 1 milhão e meio, as taxas de juros são de até 12% ao ano. Por outro lado, se a propriedade custar mais que R$ 1 milhão e meio, os juros podem ser maiores que 12%.

Outro ponto importante é que, se você usar o FGTS na compra do primeiro imóvel por meio do SBPE, a propriedade deve ser para sua moradia.

Assim, uma vantagem do financiamento SBPE é a possibilidade de financiar um segundo imóvel no mesmo nome. Além disso, o financiamento pode ser para imóvel residencial ou comercial e até feito por pessoa jurídica. 

Valor de entrada

O valor de entrada de um financiamento imobiliário é a diferença entre o valor total do imóvel e o valor financiado que o banco liberou para comprar o imóvel. Em geral, o valor de entrada é cerca de 20% a 30% do preço total do imóvel.

Para ficar mais claro, digamos que você vai financiar um apartamento de R$ 200 mil e conseguiu um financiamento de 80% do valor total do imóvel. Então, o seu valor de entrada será de R$ 40 mil (20% do valor total do imóvel).

Outro ponto importante a avaliar é se as parcelas do imóvel desejado vão caber no seu orçamento. Isso porque o valor das parcelas do financiamento não pode ultrapassar 30% da sua renda familiar, para evitar possíveis apertos financeiros no futuro e comprometer o financiamento.

Vale lembrar que o financiamento imobiliário é uma dívida de longo prazo, e o atraso no pagamento das parcelas pode levar à perda do imóvel. Por isso, é extremamente importante colocar todos os custos na ponta do lápis. Ou seja, antes de assinar o contrato de financiamento, verifique se você vai conseguir cumprir com esse compromisso

Então, a dica aqui é fazer simulações online de financiamento. Aliás, aqui na Construtora Tenda temos o Simulador de Financiamento Tenda. Essa ferramenta útil e prática permite que você tenha uma estimativa dos valores das parcelas do financiamento, se você tem direito ao subsídio habitacional e o valor desse subsídio (benefício do Minha Casa, Minha Vida), além do preço do apartamento que cabe no seu bolso.

Assim, faça sua simulação de financiamento gratuita ou assista ao vídeo abaixo e aproveite!

Juros e custos adicionais

Ficar atento às taxas de juros definidas no contrato de financiamento e cobradas pelo banco é um ponto importante.

Para ficar mais claro, as taxas de juros podem ser fixas ou sofrer correções durante o financiamento. Se houver correção dos juros, o cálculo é feito com base na Taxa Referencial (TR).

Quando a taxa é fixa, os juros são mais altos, porém permanecem com o mesmo valor durante todo o contrato de financiamento. Já quando a taxa é variável, o valor das taxas de juros pode aumentar ou diminuir ao longo do financiamento, de acordo com as mudanças do mercado financeiro. Logo, representa um risco maior para o comprador do imóvel.

Ou seja, para evitar surpresas desagradáveis, também é preciso levar em consideração os custos adicionais, como seguros, impostos e gastos com a documentação do imóvel.

O que é o indexador do contrato de financiamento?

O indexador é o índice usado para o reajuste da taxa de juros do contrato de financiamento. Então, para não ser surpreendido depois, a dica é analisar se o contrato prevê atualizações.

Se o indexador for o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), por exemplo, o valor das parcelas pode ser mais baixo. Porém, como esse índice está ligado à inflação, o valor das prestações pode aumentar repentinamente. Isso porque o IPCA muda de acordo com a variação dos preços do mercado.

Já a Taxa Referencial (TR) é fixa e seu Custo Efetivo Total, mais baixo. 

Viu como é importante  fazer simulações com diferentes indexadores para chegar à melhor opção para você? Ah, se precisar de ajuda com os cálculos, já sabe: nós da Tenda estamos à sua disposição!

Sistema de amortização das parcelas

Em geral, a amortização de parcelas é a forma de pagamento que você escolhe para pagar o seu financiamento imobiliário.

Ou seja, na negociação de financiamento, além de escolher qual linha de crédito é melhor para o seu bolso, você precisa optar pelo sistema de correção das parcelas.

Para esclarecer melhor, confira os tipos de amortização de parcelas do financiamento imobiliário:

• Sistema Price – as parcelas são fixas, ou seja, todas as prestações terão o mesmo valor do começo ao fim do financiamento;
• Sistema de Amortização Constante (SAC) – o valor das parcelas diminui ao longo do tempo. Ou seja, a primeira prestação é de maior valor, enquanto a última será a mais barata do seu financiamento, com o menor valor;
• SACRE – é a combinação entre o SAC e o Price. As parcelas parecem uma escada. No começo, as prestações ficam com o mesmo valor durante um tempo e depois vão reduzindo, de acordo com a correção da Taxa Referencial. Ou seja, as parcelas descem um degrau e se mantêm no mesmo novo valor por mais um período.

Seguro obrigatório

Normalmente, é exigido que o financiamento imobiliário tenha um seguro que cubra o pagamento das parcelas caso o comprador pare de pagar o financiamento.

O valor desse seguro obrigatório é calculado sobre o crédito habitacional concedido e não sobre o valor total do imóvel. E mais: o valor do seguro obrigatório varia de banco para banco. Dessa maneira, é muito importante você prestar atenção neste ponto do contrato de financiamento e analisar o peso que terá no seu Custo Efetivo Total (CET).

Esta é a última parte deste conteúdo em áudio! Aproveite, e ouça agora mesmo!

Custos extras do financiamento imobiliário

Além do contrato de financiamento, é preciso estar atento com relação aos custos adicionais do financiamento imobiliário.

Para ficar mais claro, listamos as principais taxas adicionais que fazem parte do processo do financiamento de imóveis.

• ITBI: o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é uma tarifa municipal cobrada nas operações de compra e venda de imóveis. Assim, esse valor é pago pelo comprador do imóvel, para realizar a transferência do bem para o seu nome.
• Taxa de evolução de obra: é uma tarifa conhecida como juros de obra de imóveis na planta. Em outras palavras, são os juros cobrados pelo banco da construtora no financiamento do imóvel, e repassados ao comprador.
• Taxa de corretagem: é o pagamento dos serviços do corretor de imóveis que negociou a venda do seu imóvel. Com isso, o valor da taxa de corretagem é, em média, 6% do custo total do imóvel. Porém, esse valor pode variar de corretor para corretor.
• Escritura pública: é um documento que o cartório de notas emite para atestar a legalidade da venda do imóvel. Essa documentação é feita nas compras à vista de imóveis e na quitação do financiamento. Já para um imóvel financiado, a escritura não é necessária durante o período de pagamento do empréstimo. Porém, ao quitar o financiamento, o comprador deverá pedir a escritura do seu imóvel.
• Registro de imóvel: após a assinatura do contrato de financiamento, o comprador do bem deve ir ao cartório de Registro de Imóveis da cidade onde está localizada a propriedade. No cartório, a transferência do bem é registrada na matrícula do imóvel. O valor da taxa do registro de imóvel varia entre 3% e 5% do valor total da propriedade.

Outros detalhes e regras do contrato de financiamento

Para concluir, sempre fique atento a tudo o que consta do contrato de financiamento. Em outras palavras, confira todos os dados (os seus, os do banco e os do vendedor do imóvel), as informações dos documentos e, principalmente, possíveis penalidades e direitos em situações já previstas.

Dúvidas sobre contrato de financiamento

A princípio, na hora de assinar o contrato de financiamento, muitas dúvidas surgem, principalmente para quem está comprando o seu primeiro imóvel. Então, listamos as principais dúvidas sobre contrato de financiamento para deixar tudo mais claro. Confira a seguir!

O que fazer depois da assinatura do contrato de financiamento?

Depois da assinatura do contrato de financiamento, você precisa levar o contrato para registrar no Cartório de Registro de Imóveis da região do seu imóvel.

Isso porque o contrato de financiamento funciona como uma escritura pública do imóvel. Então, o registro desse documento no Cartório de Registro de Imóveis valida a compra e a venda da propriedade entre você, o vendedor do imóvel e o banco.

É possível mudar os termos depois de assinar o contrato de financiamento?

Por via de regra, depois de assinar e reconhecer a firma do contrato de financiamento, é muito difícil os termos de compra e venda do imóvel serem alterados.

Por esse motivo é preciso fazer uma análise detalhada do documento e exigir as mudanças necessárias antes de assinar, caso as condições registradas estejam diferentes das oferecidas nas negociações.

Afinal, o contrato de financiamento também é uma escritura pública, documento que valida quem é o dono do imóvel. Então, assim que o contrato de financiamento é registrado em cartório, a transação é consumada. Em outras palavras, o banco já aceitou o imóvel como garantia do financiamento e as mudanças dos termos principais não são viáveis.

O que eventualmente pode ser mudado no contrato de financiamento é a data de vencimento das parcelas e outros itens de menor impacto na transação, como realizar correções simples com um aditivo no contrato.

Assinei o contrato de financiamento. Posso desistir?

A desistência de um contrato de financiamento é um assunto muito delicado. Assim, a partir do momento em que um contrato de financiamento é assinado e registrado em cartório, o compromisso está assumido por todas as partes envolvidas.

Em outras palavras, o que significa dizer que tanto quem está comprando o imóvel como quem está vendendo e quem está emprestando o dinheiro para a compra do bem devem cumprir o compromisso firmado no contrato de financiamento.

Como conseguir a segunda via do contrato de financiamento da caixa?

Existem algumas formas. Uma delas é entrar em contato com o banco que fez o financiamento e pedir a segunda via. Esse contato pode ser feito por telefone, e-mail, site ou aplicativo do banco.

Outra forma, já que o contrato de financiamento foi reconhecido em cartório, é procurar o Cartório de Registro de Imóveis e solicitar a segunda via. Neste caso, normalmente há uma taxa a ser paga. 

Para conseguir a segunda via de um contrato de financiamento da Caixa, você precisa fazer o download do aplicativo do Habitação Caixa. Depois, colocar os dados e procurar pelo contrato do financiamento.

Por fim, também é possível procurar a agência da Caixa Econômica Federal onde você assinou o contrato de financiamento.

Quanto custa registrar um contrato de financiamento de imóvel?

Normalmente, é cerca de 1% do valor total do imóvel. Ou seja, se você escolheu financiar um apartamento de R$ 200 mil, você vai pagar cerca de R$ 2 mil para registrar o seu contrato de financiamento.

Vale lembrar que esse valor pode variar de acordo com a região onde está localizado o apartamento ou a casa financiada. Por isso, é importante consultar essa informação diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da sua região.

Quais são as principais cláusulas do contrato de financiamento?

Como já mencionamos, o contrato de financiamento é um documento muito importante e com diversos detalhes. Porém, poucas pessoas sabem o que consta desse documento.

Em resumo, confira as principais cláusulas que um contrato de financiamento deve conter:

• Qualificação (apresentação) das partes envolvidas no financiamento;
• O valor do imóvel;
• A descrição da propriedade;
• Os documentos das partes;
• Os valores de entrada e do financiamento;
• Se o imóvel for usado, a desocupação do imóvel;
• Cláusula penal estipulando as multas caso uma das partes não cumpra o que está no contrato;
• Assinatura de todas as partes.

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